Le syndic de copropriété est une collectivité qui regroupe en son sein tous les copropriétaires d’un immeuble. Ses missions sont très larges mais il a plus particulièrement la charge de la gestion et de la conservation de l’ensemble des parties communes d’un immeuble.

Les missions du syndic de copropriété

Véritable personne juridique, le syndicat de copropriété a naturellement la possibilité d’agir en justice en son nom et est responsable de son activité.

Il faut dire qu’il a un rôle clé dans un immeuble comme le prouvent ses diverses missions :

• l’entretien de l’immeuble : le syndic de copropriété doit tout mettre en œuvre pour conserver dans le meilleur état possible les parties communes. Outre le nettoyage, il a donc aussi la charge des diverses réparations à effectuer. Il gère aussi les assurances, le personnel et l’approvisionnement éventuel en énergie.

• la gestion administrative et l’exécution des décisions : le syndic doit gérer au quotidien l’immeuble et entre autres tout ce qui est du domaine administratif. Il est également en charge de l’exécution des décisions prises par les copropriétaires. Au préalable, il doit seulement avoir obtenu l’aval de la majorité des membres à l’occasion d’un vote en assemblée générale. Bien évidemment, c’est également à lui qu’incombe l’organisation de ces assemblées…

• la gestion de la trésorerie : un syndic de copropriété a l’obligation d’ouvrir un compte séparé en son nom pour pouvoir conduire ses missions. Il doit ensuite gérer le compte au quotidien…

Voilà pourquoi le syndic de copropriété a beaucoup d’importance dans la vie d’un immeuble…

Le syndic de copropriété, bénévole ou professionnel ?

Au moment de désigner le syndic de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires (sauf si le règlement de copropriété prévoit un autre mode de désignation) peut choisir entre un syndic bénévole ou professionnel.

Bien évidemment, les deux options ont des avantages et des inconvénients. Mais le plus souvent, c’est la taille de l’immeuble et le nombre de copropriétaires qui expliquent le choix. En effet, pour un immeuble de grande taille découpé en un grand nombre de lots, c’est généralement vers un syndic de copropriété professionnel que les copropriétaires préfèrent se tourner bien que cela coûte cher. Cela est d’autant plus vrai que les honoraires sont souvent corrélés aux travaux à conduire…

Pour autant, un syndic professionnel est l’assurance de profiter des services d’un spécialiste de la gestion immobilière qui vous proposera une gestion parfaite du budget, une véritable valeur ajoutée même si le syndic ne brillera pas toujours par sa réactivité puisqu’il va gérer simultanément plusieurs immeubles.

A l’opposé, un syndic bénévole permettra de réaliser de véritables économies mais, à moins d’avoir un professionnel de l’immobilier dans l’immeuble prêt à s’investir bénévolement, ce travail sera complexe et technique. Bien évidemment, ce syndic sera plus réactif mais devra absolument bien s’entourer afin de disposer, avec l’intégralité de ses membres, d’un maximum de qualités nécessaires à la bonne conduite de sa mission. Dans le cas d’un investissement locatif, les syndic bénévoles sont recherchés afin de limiter les charges et ainsi d’augmenter la rentabilité de l’opération.

De nouvelles obligations échelonnées jusqu’en 2017 ?

La Loi ALUR du 24 mars 2014 a changé de nombreux éléments relatifs à la copropriété. Si certains sont déjà entrés en vigueur – on pense notamment à l’obligation d’ouvrir un compte séparé – d’autres se mettent en place progressivement alors que d’autres obligations n’entreront en vigueur qu’en 2017.

Au rang des nouveautés, on note :

• l’encadrement juridique des honoraires des syndic : dès cette année, les frais de gestion courante des syndic de copropriété doivent être facturés sur la base d’un forfait annuel fixe. Une rémunération spécifique complémentaire est possible pour des prestations particulières.

• la mise en place d’un extranet par le syndic de copropriété (professionnel uniquement). Celui-ci a vocation à permettre à tous les copropriétaires d’accéder gratuitement aux documents relatifs à la copropriété. Cette obligation est entrée en vigueur tout récemment.

• pour les immeubles de plus de 5 ans et d’au moins 10 lots, mise en place d’un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires (5% du budget annuel du syndic).

• l’établissement d’une fiche synthétique de la copropriété : le syndic de copropriété devra remettre ce document à l’acheteur d’un appartement. Il comprendra les données financières et techniques essentielles de l’immeuble. Cette obligation entrera en vigueur le 1^er janvier 2017 pour les immeubles composés de plus de 200 lots puis en 2018 et 2019 pour les autres immeubles.

• l’immatriculation des syndicats de copropriété : la Loi ALUR crée un registre où seront immatriculés tous les syndicats. Ces derniers auront d’ailleurs la charge de cette immatriculation qui nécessitera de fournir le nom, l’adresse et la date de création du syndic, le nombre et la nature des lots de copropriété, les éventuels arrêtés pris en matière de sécurité ou salubrité des immeubles mais aussi les données relatives à la gestion comptable du syndic.