Vous souhaitez investir, mais ne savez pas encore où ni comment. Comme beaucoup de Français, vous songez à l’immobilier pour rentabiliser au plus vite votre investissement, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Cet article fait le tour de l’investissement immobilier locatif, notamment sur ce qu’il faut faire avant d’acheter un bien immobilier et comment optimiser votre investissement.

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier

Sachez que l’immobilier est un secteur très vaste. En effet, il y a le choix entre les différentes stratégies de mise en location, de publics visés, de types de logements, avec par exemple :

• Les appartements.
• Les maisons neuves ou anciennes
• Les immeubles de rapport
• Les terrains constructibles.

Vous pouvez chercher des biens immobiliers en ville ou à la campagne, le tout est de trouver un bien immobilier avec un rendement élevé. Mais avant d’arrêter votre choix, vous devez prendre en compte certains éléments.

Le choix du bien immobilier à acquérir

Tout dépend de vos objectifs et de vos moyens. En principe :

• Le retour sur investissement est plus rapide avec les petites surfaces, et l’entretien est plus facile. Un studio bien aménagé peut être loué à une population étudiante ou à un jeune actif. Il est intéressant de louer ces logements de petite superficie en location meublée (sous le régime LMNP par exemple).
• Les surfaces de plus grande taille attirent des profils plus nombreux de locataires (jeune cadre supérieur, couple, couple avec enfant…) et peuvent être exploités également en colocation.

Si la rénovation vous parle, investir dans l’ancien est la meilleure alternative, d’autant plus que cela vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à l’enveloppe travaux que vous pourrez déduire sur plusieurs années. Par ailleurs, un bel immeuble ancien récemment rénové et situé dans un quartier prometteur attire tout de suite les locataires.

La rentabilité

L’investissement locatif en particulier est un investissement à long terme. De ce fait, il est important de choisir un bien avec un rendement confortable (en tenant compte de tous les frais inhérents à votre opération : frais d’agence, frais de notaire, mensualités d’emprunts, assurances, frais de copropriété éventuels, taxes et impôts…) afin que les loyers puissent vous assurer au minimum une opération blanche. C’est à dire que les loyers couvrent l’ensemble des frais sur l’année (taxes et impôts compris).

La fiscalité est donc importante à bien cerner, différents régimes s’appliquent en fonction de vos choix et types d’investissements (revenus fonciers, LMNP, LMP, sociétés (SCI, SARL de famille) etc…). Il est vivement conseillé d’être accompagné si vous n’avez pas ou peu de connaissances sur ce sujet. Le bon choix de « montage » dès le départ peut vous faire gagner des dizaines de milliers d’euros sur la durée de vie de votre investissement immobilier.

Équipez-vous d’un bon bloc-note afin de conserver précieusement les informations importantes pour un nouvel investissement futur (je vous conseille vivement ce bloc-note réutilisable de la marque EconoteBk).

La zone d’investissement

L’emplacement est critique lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Votre choix doit tenir compte des facteurs socio-économiques comme l’accessibilité aux transports en commun, le niveau de vie du voisinage, les commodités (commerces, écoles, hôpital…), les opportunités d’emplois aux alentours etc…

Le prix dans les centres urbains, au fil des années, augmentent rapidement mais il est toujours possible de saisir des opportunités avec de bons rendements (souvent il s’agit de biens immobiliers à rafraichir ou rénover entièrement). Vous profiterez de l’accès facile à l’emploi et aux autres commodités et cela vous garantira un faible niveau de vacance locative. L’offre locative étant souvent plus faible que la demande. Étant donné que le prix d’achat est plus élevé au m2, le rendement final est souvent moins important mais vous profiterez aussi d’une hausse plus rapide des prix de votre bien à moyen/long terme.

Il est possible également de prendre le revers de cette stratégie en investissement dans des petites communes ou directement à la campagne, en achetant des biens peu cher au m2. Une phase de travaux de rénovation est souvent obligatoire afin de donner une seconde vie à ces appartements ou immeubles. L’offre locative de qualité est souvent faible dans ces zones à faible densité de population, vous pourrez donc logiquement tirer votre épingle du jeu et trouver des locataires en proposant des biens de qualité. Cette stratégie est plus risquée : il vous faudra être sûr de pouvoir revendre rapidement votre bien si cela est nécessaire.

Emprunter ou payer cash ?

Cela dépend de votre objectif : en effet si vous souhaitez percevoir des loyers pleins dès le départ et que vous avez de l’argent de côté alors un achat cash est à envisager.

Néanmoins ce n’est pas la stratégie la plus répandue. En effet, l’avantage de l’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif est l’effet de levier qu’il vous procure. Exemple : si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 300000 euros, la plupart des gens pourront difficilement l’acheter cash, avec une situation stable et un bon dossier bancaire, cette acquisition pourra par contre être faite via emprunt. Vous ne mettrez peut-être pas beaucoup d’argent en apport (il est même possible de ne mettre que les frais de dossier, soit quelques dizaines d’euros), ainsi l’effet de levier est décuplé. Dans votre emprunt, vous pouvez inclure : le prix du bien, les frais de notaires, l’ensemble des travaux à réaliser etc… Afin de bien mesurer le coût total de ce poste travaux, consultez les diagnostics immobiliers (voir ici en détails) et faites-vous accompagner par des artisans professionnels afin de réaliser des devis. Dans le cadre d’un investissement meublé, l’entreprise Easy-Mobilier vous propose d’inclure votre mobilier dans votre emprunt.

Veillez à bien calculer les mensualités d’emprunt que vous devrez rembourser chaque mois afin de les intégrer dans votre prévisionnel et ainsi obtenir un investissement immobilier rentable.

Investissez intelligemment

Pour résumer, voici les points sur lesquels vous devez vous pencher avant de procéder à l’acquisition d’un bien immobilier :

• Définissez vos objectifs : source de revenu, résidence secondaire, transmission de patrimoine.
• Choisissez l’emplacement et le type de bien immobilier.
• Déterminez votre budget en prenant en compte les charges avant et après acquisition.
• Faites-vous accompagné par des professionnels compétents (notaire, agent immobilier, artisans, fiscaliste, comptable).

Optimisez votre investissement

Fixer le loyer

Pour fixer votre loyer, vous pouvez vous inspirer des tranches de prix proposées dans votre région pour des biens similaires (une recherche rapide sur leboncoin par exemple vous permettra d’y voir plus clair). Il ne vous restera plus qu’à réaliser de belles photographies, mettre votre annonce en ligne et attendre d’avoir des contacts.

En attendant, il est important de rédiger un bail de location qui respecte l’ensemble des réglementations. Vous trouverez de nombreux modèles gratuits et à jour sur internet. Ne négligez pas les facteurs juridiques, notamment les lois sur la location meublée ou à vide ainsi que les réglementations sur l’urbanisme.

Trouver un locataire

Afin de minimiser les risques, il faudra demander certains justificatifs concernant les futurs locataires pour bien les choisir : fiches de paie, contrat de travail, pièce d’identité, etc. En cas de doute sur l’authenticité de certains documents, n’hésitez pas à demander des informations aux derniers ailleurs. Cette précaution vous évitera de vous retrouver avec des locataires insolvables.

Pour trouver un locataire, vous pouvez passer une annonce sur internet via les sites spécialisés (leboncoin étant le plus efficace) ou bien faire appel à un professionnel. Privilégiez les locations de longue durée si vous ne prévoyez pas de revoir votre loyer à la hausse.