Quand vous voulez investir dans un bien immobilier dans le but d’en générer des revenus, vous êtes, bien sûr, obligé de déclarer ces derniers au fisc, et ce peu importe la structure juridique que vous avez choisie. Attention cependant à bien choisir cette dernière, car cela peut avoir un impact conséquent sur votre niveau d’imposition. En faisant le choix du régime fiscal adapté à votre profil, vous êtes certain d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.
Petit tour d’horizon des deux principaux régimes fiscaux appliqués sur ce type d’investissement : la location nue ou la location meublée.
Cas de la location nue
Si vous décidez de faire de la location nue, vous devez déclarer vos revenus sous le régime des revenus fonciers. Dans ce cas, les bénéfices obtenus lors de la location seront comptabilisés avec votre salaire, c’est-à-dire qu’ils seront comptabilisés dans votre déclaration de revenus . Vous avez le choix entre deux cadres fiscaux : le micro-foncier ou le régime réel. Dans les deux cas, le bailleur aura à charge la taxe foncière tandis qu’il incombera au locataire de payer la taxe d’habitation.
Location nue – Micro-foncier
Ce premier cas peut s’appliquer aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas les 15 000 euros. En optant pour ce régime simplifié, ils bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30% sur les montants déclarés, ce qui signifie qu’ils ne seront taxés que sur les 70% de leurs revenus. Pour y adhérer, il leur suffit de remplir la case 4BE dans la déclaration simplifiée.
Ce régime est déconseillé pour les propriétaires qui ont engagé d’importants travaux de rénovation dans leur logement car ces 30 % d’abattement couvrent l’ensemble des charges afférentes à ces travaux. Mieux vaut dans ce cas choisir le régime réel.
Location nue – Régime réel
Pour ceux dont les revenus fonciers dépassent les 15 000 euros l’an, ils devront obligatoirement opter pour ce cadre fiscal. Mais ceux qui ont un revenu inférieur y sont aussi ouverts, en option. Il faut toutefois savoir qu’en choisissant cette option, ils seront soumis à ce régime durant 3 ans, et cet engagement est irrévocable. Afin de ne pas prendre de mauvaises décisions et éviter d’avoir à payer trop d’impôts, mieux vaut donc bien calculer ses charges et évaluer ceux des deux années suivantes et aussi évaluer l’ensemble du montage financier car le choix du régime réel peut ne pas s’avérer pertinent durant la totalité de cette période.
Cas de la location meublée
Choisir la location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. On relève dans ce cas des BIC ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers. Le bailleur est alors assimilé à une entreprise et sera soumis à des obligations comptables. Tout comme le cas de la location nue, l’investisseur a aussi deux options : le micro-BIC ou le régime réel. Dans les deux cas, cela permet de réduire l’assiette fiscale (sur laquelle s’applique l’impôt). A savoir que certaines locations sont soumises à la TVA comme c’est le cas des chambres d’hôtes.
Location meublée – Micro-BIC
Ici aussi, on a droit à un abattement forfaitaire de plus de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs. Cette fiscalité s’applique pour les propriétaires bailleurs dont le montant des loyers perçus, incluant les charges, est inférieur à 32 600 euros par an. Ce régime est assez simple car il suffit d’inscrire dans sa déclaration de revenus, dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, le total des recettes perçues de la part de ses locataires. Le loueur en meublé, soumis à ce cadre fiscal est tenu de tenir un livre des recettes mais aussi un livre des achats. Pour ceux dont les charges dépassent les 50%, mieux vaut se tourner vers le régime réel, applicable sur deux ans.
Location meublée – Régime réel
En optant pour le régime réel, les bailleurs ayant au minimum une recette annuelle de 32 600 euros sont tenus de déclarer les loyers comme tout le monde mais peuvent déduire de nombreuses charges comme les frais d’entretien ou de réparation, les impôts locaux, l’amortissement du mobilier, les frais de gestion et d’assurances, etc… Et ce n’est pas tout car l’avantage numéro 1 reste l’amortissement de l’immobilier, en effet votre bien sera amortie comptablement sur un nombre d’années fixe (30 ans en général), exemple pour un bien à 100000 euros, ce seront 3000 euros que vous pourrez déduire de vos recettes locatives. Autant dire qu’opter pour le régime réel permet de réduire de façon significative l’imposition des revenus de votre opération locative.
Le mot de la fin
Et voilà, vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour bien choisir votre régime fiscal et ainsi améliorer votre rendement locatif !
Le droit immobilier est devenu particulièrement complexe avec des règles qui changent constamment ! En cas de problème ou de litige lors de vos investissements, pensez à passer par un avocat du droit immobilier qui saura vous indiquer efficacement la bonne procédure.
