Qu’est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier peut être utilisé par les propriétaires en surendettement ne pouvant plus accéder au crédit bancaire.
Le particulier en difficultés financières vend son bien à un investisseur à un prix de 20 à 30 % plus bas que sa valeur vénale. La vente lui permet de rembourser la totalité de ses dettes. Même s’il n’est plus propriétaire, il conserve le logement moyennant un loyer payé à l’investisseur. Il perd temporairement la pleine propriété de son bien avant de le racheter sous certaines conditions.
C’est un transfert temporaire de la propriété à l’investisseur.
Le principe
Le portage immobilier relève des opérations de vente avec faculté de rachat encadré par les articles 1659 et suivants du Code civil.
Le propriétaire vend temporairement son bien sans déménager. Le prix de la vente lui permet de solder ses dettes. Pendant le portage, il verse une indemnité d’occupation à l’investisseur. Il peut ensuite racheter son bien au prix convenu ou le vendre définitivement au prix du marché.
On a donc trois étapes :
- la vente du bien immobilier ;
- la phase de portage permettant de trouver un équilibre budgétaire ;
- le rachat ou la vente du bien.
Exemple : un bien est estimé à 250 000 € ; les dettes s’élèvent à 94 000 € pour des revenus de 3 500 € et des mensualités de 1 950 €. Avec le portage, le bien est vendu 180 000 € ; les créanciers sont remboursés, le client continue d’occuper son logement moyennant une indemnité d’occupation de 1 200 €. Le propriétaire rachète son bien 185 000 € grâce à un nouveau prêt immobilier avec des mensualités de 850 euros.
Le taux d’endettement est passé de 56 à 24 % pour un portage de 12 mois.
Les avantages
Le portage immobilier permet de dégager rapidement des fonds via son patrimoine immobilier pour faire face à des difficultés financières tout en conservant la jouissance du bien.
Baisser les mensualités
Si le budget est trop déséquilibré, il est nécessaire de restructurer ou d’effacer les dettes. Avec le portage, les dettes sont soldées grâce au produit de la vente. Une indemnité d’occupation mensuelle est payée pendant toute la durée du portage. Un crédit immobilier peut alors être contracté pour retrouver la pleine propriété du bien. La seule mensualité restante, plus basse qu’avant le portage, est celle du nouveau crédit immobilier.
Avoir du temps pour vendre correctement son bien
Le portage permet de vendre le bien immobilier avec une option de rachat tout en continuant à l’occuper. Pendant toute la durée du contrat, il est possible de vendre le bien et de toucher la différence entre le prix de vente et celui du rachat. L’avantage est d’encaisser rapidement de la trésorerie, de ne pas déménager dans l’urgence et de vendre le bien dans de bonnes conditions.
Le portage plutôt que la saisie immobilière
Le portage peut être une alternative à la saisie immobilière. Le montant de la vente permet de solder la dette et d’arrêter la procédure de saisie. Il évite la vente du bien de manière définitive ou sa perte à prix bas lors d’une vente aux enchères.
Pour l’investisseur
Grâce à une opération de portage immobilier, l’investisseur acquiert un bien décoté de 20 à 30 % de sa valeur et perçoit des loyers équivalents à un rendement sécurisé. Il bénéficie de l’avantage fiscal lié au statut de loueur d’un bien meublé non professionnel. Les capitaux sont immobilisés sur une période assez courte (de un à cinq ans) et les charges sont assumées par le propriétaire occupant.
Conditions à respecter
Avant de recourir au portage immobilier, il y a plusieurs points à vérifier.
Ratio hypothécaire
La totalité des crédits ne doit pas dépasser 60 % de la valeur du bien. Le ratio hypothécaire, c’est-à-dire le rapport entre le montant total de la dette et la valeur du bien, doit être assez bas pour permettre de solder les dettes et lever un éventuel interdit bancaire (en savoir plus ici).
Ressources
Si le propriétaire souhaite obtenir un prêt avant la fin du portage immobilier pour racheter son bien, les revenus du foyer doivent être suffisants. Cette condition n’est pas nécessaire s’il s’agit seulement d’avoir du temps pour la vente.
Durée et montant de l’indemnité d’occupation
La durée du portage immobilier (maximum 60 mois ou 5 ans) ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation doivent être adaptés en fonction de la situation.
Quand le vendeur ne peut pas racheter son bien
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter son bien, ce dernier est vendu à un tiers. L’investisseur récupère le montant de la décote et sa mise. S’il y a un surplus, il est pour le vendeur.
