Depuis quelques mois, je m’intéresse de plus en plus à l’immobilier comme vecteur d’enrichissement.
En province en particulier, les prix restent approchables et avec les faibles taux d’intérêt actuels des emprunts immobiliers, de belles opportunités peuvent se présenter. Ce fut le cas ce matin!
Une vente d’appartement au centre-ville de Brest
Je passe environ 30 min par jour sur les sites d’annonces pour situer les prix de vente, le type de biens disponibles, le type de biens recherchés, les loyers moyens…
C’est vraiment un bon exercice de prospection et avec le temps le tri est beaucoup plus rapide à réaliser. Le contexte étant posé, ce matin au travail (à la pause hein!) je passe faire un tour sur le site seloger.com et là je tombe sur cette annonce :
« Deux pièces principales avec possibilité de créer un T1bis: une chambre et une pièce de vie avec cuisine. Traitement des murs effectué. Pas de DPE car pas de système de chauffage. UNE BELLE AFFAIRE ! »
PRIX : 23000 euros Frais d’agence compris. 31m² dans le centre ville de Brest.
Bien sûr à ce prix là, les photos parlent d’elles mêmes, il y avait des travaux à prévoir :
Deux pièces, un espace qui a l’air assez sympa, un bon emplacement près de la gare, un bien facilement louable à une population étudiante importante… On peut rapidement faire les premiers calculs :
- Prix : 23000 euros FAI, travaux estimés : sans avoir vu l’appartement de mes yeux, je pars sur une base de 12000 euros de travaux (en comptant les meubles), 2500 euros de frais de notaire
On va donc partir sur une base totale de 37500 euros, financement par emprunt bancaire avec un apport de 5000 euros :
Sur 20 ans, cela fait des mensualités de 189 euros.
Rendement brut de l’investissement
Sachant que le loyer mensuel moyen pour ce type de bien (meublé) est de 375 euros.
Cela nous fait une recette brute de 4500 euros par an.
Un rendement brut de 4500/37500 = 12%
Rendement net :
Après prenant en compte :
– un mois de vacance locative : -375€
– assurance loyers impayés : -120
– les charges fixes (syndic…) : -300€
– la taxe foncière : -300€
– les charges d’entretien : -100€
On arrive à un total de revenus net sur l’année de 3575 euros.
Et a un rendement net de 3305/37500= 8,8%
Une bonne affaire immobilière ?
Au final, on arrive à un excédent mensuel de : 375€ (loyers) – 99,50€ (charges et taxes non récupérables mensuelles) – 189€ (mensualité d’emprunt) = 86,5€ de trésorerie positive chaque mois.
Soit 1038€ de revenus grâce à cette location meublée sur lesquels viendra s’appliquer la fiscalité en vigueur. (Note* : ne pas oublier les charges déductibles de l’ensemble de vos revenus avant imposition notamment les intérêts d’emprunts, les amortissements du bien immobilier, les charges inhérentes à la gestion du bien… lisez l’article du site jedeclaremonmeuble.com à ce sujet). Sur le papier, c’est beau à voir. J’ai donc de suite contacté l’agence immobilière afin de visiter l’appartement mais malheureusement, j’ai reçu un mail dans la journée pour dire que l’appartement avait été vendu le matin même.
Une bonne expérience donc car cela m’a permis de m’intéresser encore de plus près aux simulations d’investissements locatifs (je vous conseille cet outil très complet : http://www.rendementlocatif.com) et j’ai contacté pour la première fois une agence immobilière en tant qu’acheteur potentiel ;)
Encore la preuve qu’il faut savoir ce que l’on cherche, prospecter tous les jours et être rapide à se décider car il devait y avoir plusieurs personnes sur le coup. Je suis donc toujours en quête de la perle rare qui devra s’autofinancer et même si possible générer un surplus de trésorerie tous les mois. Ce qui est sûr c’est que c’est possible, il suffit de lire les témoignages d’investisseurs sur d’autres blogs… Il faut juste se poser les bonnes questions afin d’être sûr de ses motivations et de savoir que notre situation financière permettra de réaliser un investissement réussi.
Que pensez-vous de ce bien?
Auriez-vous également été intéressé et surtout mes calculs vous paraissent-ils corrects?
Salut,
Je suis étonné du prix de vente annoncé de 23000 euros. Même à Brest j’aurais pensé qu’un bien comme ca se vendait bien plus cher! Donc au final je comprends pourquoi il est parti si rapidement! Sympa cette simulation, ça laisse réfléchir ;-)
Bonsoir,
Même chose pour moi, d’habitude pour les biens à retaper de ce type c’est plutôt 35k… Donc bon tampi! J’ai eu l’oeil de la repérer c’est déjà ça ;)
C’est vrai qu’on peut toujours trouver sur le marché immobilier des très bonnes opportunités d’investissement. Il faut seulement faire une recherche approfondie et une analyse des coûts.
Je pense qu’il faut savoir précisément ce que l’on cherche pour pouvoir acheter sans délai quand une affaire tombe. Une bonne analyse comme vous dites est indispensable, pour cela le site donné dans l’article est sympa.
Bonjour,
Je ne suis pas (du tout) spécialiste en immobilier, Mais une annonce qui part aussi vite (le jour même de sa publication), c’est que ça doit être une affaire. En plus, avec les photos, on dirait qu’il n’y pas tant de travaux à faire?
Merci
Bonsoir Alex,
Après en avoir parlé avec quelqu’un qui s’y connait bien en investissement locatif, il m’a précisé que selon lui il faut compter le double de travaux pour un tel bien soit 14000 euros environ (c’est vrai que pour faire une salle de bain, coin cuisine, l’électricité à revoir…).
Sinon en effet vu le temps écoulé entre la mise en vente et la vente, l’affaire a été vite repérée par d’autres ;)
Eh oui il faut être très rapide et dégainer plus vite que son ombre quand on voit une bonne affaire !
D’où l’intérêt comme tu le souligne d’avoir un outil pour calculer rapidement la rentabilité net (et même net-net) d’un bien. J’utilise une feuille excel où j’intègre les frais de notaire, les mensualités du crédit et les impôts. Il faut que je l’améliore encore pour calculer l’évolution du rendement sur toute la durée du crédit.
Le seul point difficile à estimer c’est montant des travaux. J’imagine que c’est pareil pour toi. Est-ce que tu est prêt à les faire toi-même ou en partie ou entièrement par des pros ? Là aussi je commence à mettre au point une feuille excel pour estimer le coût des matériaux. Mais le temps et le prix de la main d’oeuvre j’en ai aucune idée. Si quelqu’un à de l’expérience sur le sujet je suis preneur.
Salut Julien,
Oui le site est vraiment intéressant pour estimer tout cela ;)
C’est pareil pour moi au niveau de l’estimation des travaux c’est difficile. Il faut dans l’idéal aller visiter avec un ami investisseur (ou agent immobilier) ou mieux un artisan.
Si j’avais acheté un tel bien j’aurai fais ou du moins essayé de faire une partie des travaux seul avec l’aide de mes proches. Ensuite, en parlant autour de soi il y a souvent des artisans qui peuvent bien nous aiguiller.
Ta question m’intéresse également donc si quelqu’un a des éléments de réponse, merci de laisser un commentaire :)
Bonne soirée
Salut,
Tu souhaites prendre une assur.des loyers impayés ?
Si oui, il faut que tu enlèves 10€ sur le cash flow de 138€
Sinon c’était une belle affaire !!!
Tes calculs sont bons et oui je l’aurais acheté également
Tu pouvais aussi ne pas mettre l’apport de 5000€ et faire un emprunt sur 12 ans
Loyer : 375€ – 275€ (emprunt) – 77€ (charges) – « 10€ » assur impayés
Cashflow : 13€ par mois (pour des petits travaux éventuels dans l’année)
Alexandre
Salut Alex,
Exact concernant l’assurance loyers impayés, je l’ai ajouté. J’ai également revu le coût total du bien à la hausse (budget meubles).
Pour l’emprunt tu as raison. J’aurai pu financer en totalité par emprunt et laisser le bien s’autofinancer.
Encore aurait-il fallu que la banque m’accorde un prêt car je suis actuellement en contrat d’alternance et en Septembre en recherche de contrat (Volontariat international en entreprise si je trouve!).
Bonnes remarques, merci pour le commentaire ;)
Tu as toi même plusieurs biens non?
Bonne journée
Bonjour
Oui cela semble une bonne opportunité d’investissement. J’ai une question : préfères tu investir dans un bien en direct pour faire du locatif ou plutôt via des SCPI ? Ces dernières sont intéressantes car cela permet de ne pas tout miser dans le même panier et aussi tu n’est pas seul dans la gestion du bien.
Ludovic
Bonsoir Ludovic,
Les SCPI peuvent être une bonne option pour diversifier comme tu dis mais les frais d’entrées entament bien l’investissement la première année et les rendements annuels tournent souvent autour de 5/6%.
En direct, bien sûr la gestion doit être effectuée par une personne physique mais les rendements peuvent être bien plus élevés. Le double si on parvient à obtenir 10% net (ce qui est possible avec un bien proche de celui présenté dans l’article même si dans cet article les montants sont approximatifs).
C’est un élément de réponse ;)
Bonne soirée,
Pierre-Antoine
Salut Pierre Antoine,
Comme d’autre, le prix du bien m’a scotché! Même si je pourrais presque le financer cash, c’est quelque chose qu’il faudrait acheter a 110% a crédit!
En plus je pense qu’il y a une belle plus value à faire une fois les travaux fait et le locataire installé, en vendant le produit à des investisseurs parisien qui n’ont pas l’habitude. En leur présentant le produit comme un investissement à 5-6%, entièrement refait et geré par une agence, je suis sur que çà trouve preneur.
Personnellement j’ai fait mes études à Lille donc je connais mieux cette ville mais elle est aussi plus cher. A votre avis comment peut-on se renseigner efficacement sur une ville qu’on ne connait pas? (par exemple si je voulais investir à tours ou à Angers, là ou les prix au m² sont plus faible qu’à Lille ou Paris)
En ce qui concerne les travaux, moi j’estime grosso modo 1000€ du m² si on fait faire. Ca peut varier en fonction de la qualité du matériau et des materiaux choisi. Pour un studio d’étudiant je privilégierai du carrelage à du stratifié mais pour un 2 pièce je ferais plutôt l’inverse
Salut Rayed,
Tu as raison quant au financement, il aurait fallu emprunter le maximum ;) Pour pouvoir imputer les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier.
A propos des renseignements sur les villes, le mieux : essayes de contacter des gens qui investissent dans ces villes, sinon renseignes toi sur le net et check continuellement les offres/demandes pour te familiariser avec le marché immobilier propre de la ville! En effet comme on le voit parler du marché immobilier au niveau national n’a pas beaucoup de sens pour un investisseur puisque chaque région, ville est un marché différent.
Pour les travaux, j’ai du viser un peu bas comme mentionné mais cela donne une idée.
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Tu as raison quant au financement, il aurait fallu emprunter le maximum ;) Pour pouvoir imputer les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier.
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Les investisseurs issus du monde de la finance et du développement personnel me feront toujours marrer. Tu veux faire les travaux par toi même pour ne pas payer un professionnel mais tu veux emprunter le maximum pour réduire le revenu imposable. N’est-ce pas un peu contradictoire ?
D’autre part, si j’ai bien compris tu es jeune actif je suppose que tu n’es pas dans une des tranches marginales d’imposition les plus élevées.
La « déductibilité » des charges est d’autant moins avantageuse que ta TMI est basse…
Travaux et intérêts d’emprunts sont deux charges. Toutes deux ont un impact fiscal même s’il est vrai que leur traitement est soumis à quelques subtilités (en location nue les travaux peuvent concourir au déficit imputable en partie sur les revenus globaux ce que ne font pas les intérêts d’emprunt; en location meublée les travaux seront généralement amortis sur plusieurs années alors que les intérêts seront comptabilisés au titre de l’année où ils ont été versés).
Dans un autre sujet tu parles de bonnes dettes et de mauvaises dettes, il faut aussi considérer de bonnes charges et de mauvaises charges. Les intérêts sont une simple charge, des travaux apportent une plus-value à ton bien…
Emprunter alors que tu peux t’en passer est une ineptie sauf si tu peux placer ton cash à un taux supérieur à celui de l’emprunt ce qui ne sera généralement pas le cas si ta TMI est basse (car le taux réel de ton emprunt sera plus élevé)
C’est souvent très frustrant de rater une belle occasion parce qu’on n’a pas su être assez réactif : nous avons raté le mois dernier un bien qui nous aurait rapporté plus de 2000 € par mois net après impôts (allez voir le lien sur l’article). Mais il ne faut pas se décourager, ce n’est que partie remise, et cette annonce prouve qu’on peut encore faire de belles choses en 2013 !
Autre point qui aurait été sympa, la fiscalité avantageuse de la location meublée…
Allez ça sera pour la prochaine fois !
Salut François,
J’ai vu sur ton blog ton article concernant l’immeuble que vous vouliez acheter, on ne joue pas encore dans la même cour!
Dommage mais comme tu dis ce n’est que partie remise, si on continue à chercher avec le temps les occasions se représenteront.
Merci pour tes conseils ;)
A bientôt
Comme tu le dis, on ne joue pas « encore » dans la même cour. Mais bon j’ai quelques années d’avance sur toi ! Donc je te souhaite d’y arriver, et plus tôt que moi.
Bonjour Pierre Antoine
Merci pour ta réponse. Pour doper les rendements sur les SCPI, il y a les murs de boutiques qui peuvent être intéressants. A condition de bien choisir sa SCPI,
Qu’en penses tu ?
Ludovic
Bonjour Ludovic,
Je ne suis pas expert en SCPI mais effectivement l’immobilier commercial assurent souvent des rentabilités supérieures.
A voir dans la pratique si de bonnes affaires peuvent être réaliser ;)
Bonne journée
Salut,
merci pour ton blog il est bien sympa ;)
j’ai vu cette annonce également, et étant du coin, ça ne m’étonne pas du tout ce genre de prix, vu le quartier, l’immeuble et l’état de l’appart…
En travaux pour le mettre en loc’, j’aurai même tablé sur moins que ton estimation : 10/12 k€, ça passait (par des pros je précise).
cela dit à Brest, des studios avec travaux y’en a qq’uns mais des T1 bis, c’est plus rare… à Morlaix ça l’est moins, mais c’est Morlaix quoi…
Salut Flo,
Content que tu apprécies le blog :)
Personnellement je ne regardes pas depuis longtemps les annonces pour Brest mais le prix m’a paru sympa. Tout dépend de l’emplacement quand tu parles du quartier, si c’est plus vers le centre (++) ou plus vers la gare (–) car Saint Michel c’est assez vague.
C’est que les studios il y a pas mal à vendre. Personnellement je serai plus intéressé par un appartement entre 35 et 50m² pour un investissement locatif.
Bonne journée à toi,
A plus tard
Je suis déjà passé à côté de plusieurs offres de ce style et avec le recul je regrette de n’avoir pas eu le courage de me lancer. Mais c’est toujours délicat car contrairement à toi je pensé investir mes économies alors que je n’ai pas encore de résidence principale.
Salut!
Effectivement avec une telle rentabilité ce n’est pas étonnant qu’il soit parti aussi vite!
Salut Pierre-Antoine, le bien semble effectivement très intéressant et ton article illustre bien le fait qu’il faut apprendre à se décider très vite dans l’immobilier.
Parfois, quelques minutes après la mise en place de l’annonce, le bien est déjà en vente par l’agence tant l’affaire présente une bonne opportunité.
Bonjour,
Oui il faut être très réactif donc avoir bien préparé son projet en amont.
(Commentes avec ton prénom stp, si tu souhaites ajouter un mot-clé utilises prénom@motclé).
Bonne journée
Re- pierre-antoine,
pour connaitre un peu le quartier, j’aurai misé sur un bien pas loin de la rue Richelieu, voire sur la rue elle-même (plus que le Sanquer pour te situer).
il y a qq semaines, il y avait un bien à peu près au même prix et dans le même état, dans la même zone, mais en fait c’était l’immeuble qui était délabré, et seul cet appart était à vendre. j’ai fui. l’appart à rénover ça le faisait, mais si tu dois payer la réhab’ de tout l’immeuble dans 2 ans c’est pas la même chose, et je ne me sens pas d’investir (pour le moment) pour un immeuble entier.
Bonjour,
Personnellement, je me méfie toujours des annonces qui contiennent des expressions comme « belle affaire » ou « idéal investisseur » qui cache souvent beaucoup de frais de travaux ou de mise aux normes. Pour moi, si c’est une bonne affaire, les agences n’ont pas besoin d’en faire l’article car il se vendra par lui-même. Les investisseurs immo ne sont pas des idiots…
A bientôt,
Fabrice
Bonne opportunité en effet, dommage de l’avoir raté ..as tu vu d’autres projets intéressants depuis?
est ce que tu comptes toujours te lancer de ce type d’investissement?
Bonjour Julie,
Oui dommage mais c’est en se faisant la main sur ce type de recherche que l’on trouve la bien qui va ;)
J’ai visité dernièrement un appartement de 17m² mais mal agencé donc difficile d’en faire un studio confortable.
Il était en vente 25000 euros et louable 250 euros meublé (rentabilité sympa donc) mais je me voyais mal loué un tel bien car trop exigu et mal situé.
Projet abandonné donc mais je suis actuellement en projet de construction de maison pour de la loc saisonnière avec ma famille.
Bonne journée!
Hello PA,
Merci pour ta réponse, en effet, il ne faut pas hésiter à chercher.
Le deuxième bien dont tu parles était situé à Brest également ?
Est ce que tu fais ta recherche sur certaines zones seulement ?
Salut Julie,
Oui également sur la ville de Brest, c’est ma ville de résidence depuis plusieurs années :)
Concernant l’achat d’un bien, je privilégie le centre-ville mais je suis ouvert aux opportunités annexes tant que le rendement est là ;)
Je m’intéresse également aux parkings et garages.
A plus tard!
Décidément on voit les mêmes choses sur Brest ;) (celui avec le rapport « défavorable » sur le plancher bois dans la SdB ?), je le trouvais pas si mal, mais mon amie un peu moins.
c’est un peu mort niveau occas’ en ce moment ici, mais ça peut venir à tout moment faut rester attentif
C’est tout à fait le type d’investissement que je souhaite réaliser. Après avoir lu un dossier complet sur le site du gouvernement concernant l’immobilier locatif http://gouv.tv/52 j’ai découvert qu’il y avait d’excellentes opportunités à réaliser pour faire fructifier son argent. De la même manière que vous, je suis actuellement en train de faire des démarches pour acheter un studio à Montpellier car ici, des étudiants il y en a à la pelle :)
Du coup, je me suis abonné à plusieurs sites immobiliers pour recevoir des alertes mails à chaque fois qu’un bien peut correspondre à ma recherche ^^
Auriez-vous des conseils à me donner pour une débutante comme moi ^^?
Bonjour Liisaa,
Tu as bien raison de t’intéresser à l’immobilier c’est un puissant vecteur d’enrichissement lorsque l’on a des connaissances solides.
Sympa le site gouv je ne connaissais pas!
Pour les conseils, je dirais d’avoir une idée claire du bien que l’on recherche pour pouvoir signer rapidement si la visite est satisfaisante.
Et donc aussi, aller visiter rapidement ;)
Bonne réussite dans ton projet immobilier!
Halte a l’hésitation,
quand je voyais des opportuntes pareilles , je me dit que c’est trop beau pour être vrai ^_^
Bonjour Pierre-Antoine,
Pensant que vous aurez une réponse intéressante quant à mon cas, je me permets de poster un message ici.
Pour qualifier ma situation, j’arrive sur mes 22 ans et je suis étudiant (Comme vous je crois ?) en Master de Finance (A peu près comme vous je crois …). M’intéressant depuis quelques années à l’investissement immobilier, j’ai eu le loisir de suivre de nombreux blogs très intéressants sur le sujet et aujourd’hui je viens de tomber sur le votre que j’ai rapidement apprécié.
Je ne vous apprends assurément pas que l’immobilier est un domaine très prenant et vous comprendrez donc que m’intéressant au domaine d’une manière très importante, me vient l’envie de me lancer dans ce domaine qu’est l’investissement locatif.
Seulement j’ai un statut étudiant … Et de ce fait la chose semble difficile.
Or je lis ici que vous comptez investir (ou l’avez p-e a cette heure déjà fait) dans l’immobilier locatif.
Ma question est donc : Etes vous toujours étudiant? SI oui comment imaginez vous-investir?
(Je sais très bien qu’un projet bien élaboré est a quasi-coup sur autofinancé mais on m’a répété ça et là qu’il était totalement illusoire d’espérer se lancer sans le fameux contrat …)
Merci d’avance et bonne continuation à vous que ce soit pour ce blog ou pour vos projets divers et variés.
Bonjour Antoine,
Content que mon blog te plaise, tu as le même profil que moi oui. Je suis en dernière année d’école de commerce en alternance.
Je suis en contrat de professionnalisation dans une banque ce qui me permet d’avoir un salaire correct tous les mois. J’ai visité quelques appartements déjà mais sans jamais trouvé la perle rare. Je continue! Là je suis en contact avec un agent immobilier qui doit m’envoyer par mail les caractérisiques de plusieurs autres biens ;)
Je recherche plus de 50m² pour louer plus facilement à un couple qui serait suceptible de rester plus longtemps qu’un étudiant qui ne reste souvent qu’une année.
Pour le financement je ne me fais pas de soucis, les prix dans ma ville restent abordables (- de 80 000 euros pour ce que je recherche). Comme tu dis, montrer que l’on connaît bien son sujet aide et se faire aider par un courtier pour son emprunt aide :)
Tu en es où concernant ton projet d’investir? Sur quelle ville?
Bonne continuation à toi aussi!
Pierre-Antoine
Merci pour cette réponse.
Je t’ai répondu via MP.
Antoine.
Pour ceux qui sont également intéresses par de gros rendement locatif, je vous invite à envisager l’étranger et particulièrement les Etats-Unis, qui, depuis la crise de 2006 ont subis une décote importante et laisse espérer de belles opportunités qu’elles soient en terme de rendement ou de plus values.
bonjour Pierre Antoine
penses tu que d’investir sur des SCPI n’est pas moins risqué que de faire du locatif en direct en ce début d’année ?
ludovic
Très bon article.
Un T1 a ce prix, c’est une très bonne affaire. Les appartements à retaper peuvent souvent être une bonne affaire à condition qu’il n’y ait pas de travaux trop lourd
Très bon sujet d’article.
Une autre opportunité d’investissement locatif est la loi pinel qui permet de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine transmissible.
Il faut pour cela investir dans une zone éligible.
Pour un premier investissement immobilier, je pense que le bien en question était très intéressant en effet !
J’ai effectué le même genre d’investissement en Réunion, et autant dire que couplée avec une loi de défiscalisation Outre-Mern l’investissemeent était plus que bon !