L’un des placements préférés des français : l’investissement dans un bien immobilier (appartement, maison, immeuble…) pour ensuite le mettre en location.

En effet, sur le long terme la « pierre » rapporte et génère des revenus complémentaires appréciables, notamment pour une retraite anticipée. Mais encore faut-il savoir faire les bons choix et se poser les bonnes questions : comment louer son bien ? Quels sont les avantages ? les Inconvénients ? les risques ? Nous allons voir dans cet article, les points à contrôler pour un investissement serein.

Quel type de location proposer, comment choisir ses locataires, quelles sont les obligations légales auxquelles je dois répondre en tant que propriétaire ? Autant de questions légitimes à prendre en compte et à étudier pour s’assurer de prendre les bonnes décisions. 

Cet article est présenté par www.360m2.fr, spécialiste des annonces immobilières dans les régions Hauts-de-France ou Champagne-Ardenne.

Louer son appartement vide ou meublé ?

Cette interrogation simple en apparence n’est pas anodine car elle va conditionner l’offre que vous allez mettre sur le marché de la location.

Si vous possédez une maison ou un appartement de taille assez grande (plus de deux chambres), ou que le logement se situe dans une grande ville, la location vide est celle qui sera la plus adaptée. En effet, cela est facilement justifiable, les locataires de biens vides sont généralement présents pour une période plus longue et ont tendance à vouloir « personnaliser » leur intérieur. Sur ce type d’appartements de grande taille, vous pouvez également réaliser une colocation, en offrant plusieurs chambres à la location aux étudiants et jeunes actifs…

En revanche, si vous possédez un logement de type studio, T1, T2… pour étudiant ou jeunes actifs, la location meublé sera particulièrement recommandée. Les contrats sont établis sur des périodes courtes, un an minimum voire 9 mois pour des locations étudiantes. Les appartements meublés sont très recherchés car ils évitent des déménagements trop conséquents et d’un point de vue propriétaire, c’est la certitude de louer son bien quasiment immédiatement. Dans ce cas, prenez le temps de bien étudier la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 qui encadre entre autres ce type de location.

Consultez également mon article sur le sujet : location vide ou meublée.

A quel prix mettre son appartement en location ?

Autre question et pas des moindres… celle des loyers que vous, propriétaires, pourrez percevoir. Comme tout bien immobilier, le montant doit être en accord avec le marché sur lequel vous vous situez. En zone dite tendue, il existe un plafond que les loyers ne peuvent pas dépasser, c’est le cas de Paris, Lille ou encore Marseille. Pour connaître le montant que vous pouvez fixer, nous vous invitons à utiliser la calculette disponible sur www.encadrementdesloyers.gouv.fr. Elle vous permettra de connaître le prix maximum du m² à ne pas dépasser selon votre bien.

A contrario, si vous êtes en zone « libre », il vous faudra procéder à une petite étude de marché pour déterminer votre prix idéal en fonction de l’emplacement, des prestations offertes, prix pratiqués aux alentours. En ayant réalisé des travaux pour rénover votre appartement, ou en ayant acheté neuf, vous offrez des biens de qualité à la location, il ne faut donc pas hésiter à se placer dans la fourchette haute.

Quel locataire choisir pour votre location ?

L’objectif de votre location est que votre investissement soit profitable, il est primordial, pour s’assurer sérénité tout au long de la location, de sélectionner avec attention le futur locataire.

Premièrement, prenez le temps de le, la ou les connaître lors de la visite (il est préférable d’éviter les visites collectives qui limitent les interactions entre les différentes personnes). Le ressenti est important car une relation de confiance va se fonder pour une période plus ou moins longue. Ensuite, il y a plusieurs documents que nous vous conseillons d’exiger. 

Voici la liste des justificatifs utiles pour mettre votre appartement en location :

– la pièce d’identité

– l’avis d’imposition

– les 3 derniers bulletins de salaire

– les justificatifs de versements de retraite ou de pension

– le contrat de travail

– un justificatif de domicile

– les quittances des 3 derniers loyers ou attestation sur l’honneur de l’hébergeant.

Si c’est un étudiant ou un jeune actif qui souhaite louer votre bien, vous pouvez et même devez exiger une caution par un tiers ou un garant. Dans ce cas, les pièces justificatives sont les mêmes qu’indiquées ci-dessus et vous assurent du sérieux de ce dernier qui devra en cas « d’oublis » éventuels du locataire prendre en charge les mensualités.

Mais attention à ne pas en demander trop ! Il existe une liste complète des pièces qui a été fixée par décret. Autrement dit, toute autre pièce demandée ne faisant pas partie de cette liste peut faire l’objet d’une amende.

Enfin, tout contrat de location engendre forcément une entrée et/ou une sortie d’un locataire.

Pour le jour de la signature du contrat, assurez-vous que toutes les pièces soient présentes pour les 2 parties. Cela vous permettra de démarrer sur de bonnes bases. Dans l’idéal, l’état des lieux doit être réalisé par un huissier afin d’être le plus objectif possible, ce qui aura tendance à ne pas engendrer de discussions. Si des travaux doivent être réalisés de votre part ou par le locataire (avec contrepartie sur le loyer), spécifiez-les sur le contrat. L’état des lieux ne sera que plus simple et il n’y aura pas de contestation sur d’éventuels travaux à faire, hors vétusté normale.