Pour se constituer un patrimoine, pour profiter de revenus complémentaires ou pour préparer sa retraite, l’investissement dans l’immobilier locatif (pour le coup sans apport si possible) est une stratégie très souvent privilégiée pour s’enrichir immédiatement. Cependant certains hésitent encore à franchir le pas, soit parce que leur capacité d’apport est réduite, voire nulle, soit parce que l’apport nécessaire engloutirait toute leur épargne et générerait des difficultés de trésorerie.

Il faut savoir pourtant que, d’après une enquête de 2014, plus de la moitié des prêts se font sur la base d’un investissement locatif sans apport. Moins difficile à obtenir que l’on ne croit, un prêt bancaire destiné à financer un investissement locatif sans apport nécessite surtout que le dossier soit parfaitement monté, tant du côté de la situation de l’emprunteur que de la solidité du projet immobilier.

Pour un investissement locatif sans apport, une gestion saine des comptes

Inutile de se leurrer : les banques n’aiment pas prendre de risques et l’ investissement sans apport en est un ! Pour investir sans apport, le dossier de l’emprunteur doit donc témoigner d’une situation financière stable et apurée. Le taux d’endettement sur le papier ne doit pas dépasser les 33% fatidiques (en tout cas pour le ou les premiers investissements) et les revenus doivent être réguliers. Même si elle n’est pas utilisée pour investir, la capacité d’épargne doit être démontrée. L’examen des relevés bancaires est donc essentiel pour valider un investissement sans apport : analyse des flux et des soldes, absence de découvert, crédits en cours, charges incompressibles, capacité d’épargne…

Il s’agit d’anticiper l’impact d’un projet d’investissement sans apport sur les finances de l’emprunteur afin de calculer le niveau de risque encouru en prenant en compte tous les paramètres du projet, frais de notaires, durée du prêt, assurances, charges… et en les mettant en regard de la rentabilité du bien immobilier. L’idée générale d’un investissement locatif sans apport est que les loyers perçus financent le remboursement du prêt et que l’effet levier joue à plein, c’est-à-dire que l’endettement augmente la rentabilité de l’argent investi.

Néanmoins, si l’on souhaite générer plus rapidement des revenus supplémentaires, il faut que la durée du crédit soit courte. Dans ce cas, investir sans apport n’est peut-être pas la solution adéquate et un apport personnel qui diminue le montant de l’emprunt reste une option à privilégier. Premier élément du dossier, la situation financière de l’emprunteur avant et après l’investissement locatif sans apport doit être rapportée au réalisme du projet global et à son potentiel de rentabilité.

Investir sans apport : le choix du bien immobilier

Pour être accepté par le banquier, un investissement locatif sans apport doit être un placement qui réunit tous les critères de réussite. Le choix et l’emplacement du bien sont donc des éléments essentiels. Afin d’avoir la possibilité d’investir sans apport, il est préférable de choisir un bien qui sera facilement loué, sans vacance de loyer. Le type de bien doit être adapté au profil de la population. Selon que la ville est touristique, universitaire, industrielle, les demandes de location ne se font pas sur les mêmes types de logements.

Par exemple, les petites surfaces situées dans des villes universitaires renommées comme Bordeaux, Toulouse, Montpellier… sont souvent de bonnes opportunités. D’une manière générale, et surtout pour un investissement sans apport, les banquiers préfèrent que les biens se situent dans des zones tendues du point de vue du marché immobilier pour que le rendement des locations soit assuré et suffisant pour le remboursement de l’emprunt. Les intérêts des prêts bancaires étant totalement déductibles des loyers perçus, il est plus intéressant d’emprunter la totalité de la somme nécessaire pour investir sans apport afin de bénéficier du maximum d’intérêts à déduire.

L’élaboration du dossier à présenter aux banquiers est cruciale et rien ne peut être négligé si l’on veut obtenir un prêt pour un investissement sans apport ! Les charges afférentes au bien immobilier envisagé doivent toutes être prises en compte : taxes foncières, travaux de réparation et d’entretien… Mieux vaut voir les revenus potentiels à la baisse plutôt que de les surestimer !

Investir sans apport devient progressivement un mode de financement incontournable pour l’immobilier locatif. En période de crise économique et d’incertitude face aux régimes des retraites, la possibilité d’ investissement locatif sans apport est un véritable levier pour les foyers en quête de placements intéressants.

Avec un profil d’emprunteur rassurant et un dossier qui montre le sérieux du projet, l’ investissement sans apport est une solution à étudier avec attention.