Au Nord-Ouest de la France, entre Manche et Océan Atlantique, la Bretagne n’est pas seulement un lieu privilégié pour les touristes en quête de vacances toniques et culturelles. Elle s’affirme aussi comme une région à l’économie dynamique, qui a réussi son passage à la modernité sans perdre son identité, ni son âme. Alors investir dans l’immobilier en Bretagne, bon plan ?
Si les quatre départements (Ille-et-Vilaine, Côtes-d Armor, Finistère et Morbihan) qui composent la région administrative se caractérisent par leur diversité, aussi bien géographique qu’économique, ils offrent tous un cadre et une qualité de vie remarquables, de plus en plus recherchés par les retraités, les étudiants, les familles et les jeunes actifs. Reflet de cette attractivité, la bonne santé du marché immobilier breton attire nombre d’investisseurs séduits par des prix abordables et la certitude de trouver sans peine des locataires fiables. Investir dans l’immobilier locatif en Bretagne se révèle être un pari sans gros risque, pour peu que l’ investissement soit placé aux endroits opportuns. Lesquels et à quelles conditions ? Quelques éléments de réponse dans ce tour d’horizon du marché immobilier en Bretagne.
La Bretagne, une région pleine de vitalité
Riche de plus de 3,3 millions d’habitants, la population de la péninsule armoricaine s’accroît très régulièrement depuis les années 80, et ce dans ses quatre départements. Si les retraités élisent souvent les villes moyennes, telles que Vannes, Quimper et les cités du littoral, pour s’installer, les étudiants et les jeunes actifs plébiscitent les villes de plus grande taille comme Rennes et Brest. Les liaisons aériennes, ferroviaires, avec le TGV, et maritimes ainsi qu’un excellent réseau routier facilitent les voyages à travers la région mais aussi vers les grandes métropoles françaises et européennes. Le tourisme ainsi que l’économie profitent largement de cette ouverture aux autres régions et à l’Europe.
Les secteurs traditionnels de l’agro-alimentaire, de la pêche et des constructions navales se sont modernisés et adaptés aux nouvelles exigences du marché, alors qu’à la périphérie des villes se sont installés des Technopôles directement en prise avec les sciences et technologies les plus modernes. Pour les étudiants des quatre universités de l’académie de Rennes et des écoles supérieures implantées en Bretagne, cette diversification du tissu économique est une aubaine facilitant la recherche de lieux de stage et l’entrée dans la vie active. Cette population étudiante et les touristes constituent un gage d’occupation maximale des biens immobiliers consacrés au locatif.
La variété des paysages du littoral comme de l’intérieur, le développement des activités nautiques et des ports de plaisance, la belle qualité de vie dans des villes qui ont su allier modernité des infrastructures, maillage des transports en commun et préservation du patrimoine historique et naturel constituent les autres atouts qui font de la péninsule armoricaine un incontestable pôle d’attraction où les acquéreurs peuvent encore facilement investir dans l’immobilier locatif. Ille-et-Vilaine, Côtes- d Armor, Finistère et Morbihan offrent une grande diversité de biens immobiliers et des opportunités rémunératrices à ceux qui sont prêts à l’investissement.
Le marché immobilier en Bretagne : l’investissement à des prix raisonnables
Avec des situations variables d’un département à l’autre, les prix de l’immobilier, en Bretagne, restent abordables quoiqu’en légère augmentation. Sur l’ensemble de la région, les maisons se vendent au prix moyen de 1 837€ le m2 et les appartements à 2 608€/m2. Il faut, bien sûr, nuancer ces moyennes selon le type de bien (neuf, rénové, ancien avec travaux) et la surface. La moyenne du montant des loyers, toujours au m2, est de 7€ (moyenne basse : 6€, moyenne haute : 8€) pour une maison et de 10€/m2 pour un appartement (entre 8 et 12 euros). Ces prix médians cachent cependant de grandes disparités selon les départements :
- dans les Côtes-d Armor : 1 618€/m2 pour les maisons ; 1 970€/m2 pour les appartements.
- en Ille-et-Vilaine : 1 851€/m2 pour les maisons ; 2 976€/m2 pour les appartements.
- dans le Finistère : 1 899€/m2 pour les maisons ; 1 758€/m2 pour les appartements.
- dans le Morbihan : 1 992€/m2 pour les maisons ; 2 705€/m2 pour les appartements.
Ces données sont à relativiser selon la localisation précise et la nature du bien. D’une manière générale, une situation sur le littoral génère des prix plus élevés, quel que soit le département. On constate la même chose pour le prix des appartements anciens en centre-ville.
Il n’en reste pas moins que, dans les quatre départements, l’investissement locatif bénéficie de prix attractifs, avec des possibilités de rendement rapide grâce au montant des loyers et à la forte demande locative. Investir en Bretagne peut donc se révéler très avantageux, d’autant plus que de nombreuses villes ont mis en place des réhabilitations et des rénovations de quartiers qui attirent de nouveaux habitants.
Des villes prometteuses pour l’ investissement immobilier
Grandes villes universitaires, villes d’Art et d’Histoire ou stations balnéaires, les cités bretonnes ont de quoi séduire une clientèle diversifiée pour les locations immobilières. La demande locative y étant plus forte que l’offre, l’occupation sans latence des logements est pratiquement assurée, que ce soit par des étudiants, des touristes, des jeunes actifs ou des familles nouvellement arrivées dans la région. Par département, voici les villes où il est opportun d’investir :
- Rennes, chef-lieu de l’Ille-et-Vilaine, bénéficie de la notoriété de ses universités qui attirent de nombreux étudiants. A 1h30 de Paris grâce à la ligne à grande vitesse, la capitale bretonne possède également un bassin d’emploi attractif. Malgré des prix plus élevés que dans le reste de la région, ses atouts font de Rennes une ville favorable à l’investissement immobilier au niveau national.Le prix médian s’évalue à 3 566€/m2 pour une maison et à 2 806€/m2 pour un appartement. Les loyers moyens sont de 11,20€/m2. Si le centre-ville est extrêmement prisé, les biens y sont très chers. Pour investir à moindre coût, le quartier de la gare TGV, réaménagé depuis peu, Beaulieu, proche des universités, et Cleunay, près de la future seconde ligne de métro, sont à privilégier.
- Dans les Côtes-d Armor, Lannion est probablement moins connue des touristes. Siège du pôle de compétitivité « Images et Réseaux », la ville connaît une belle expansion économique due aux industries de haute technologie qui y sont implantées. L’I.U.T. et l’Ecole nationale supérieure des sciences appliquées et des technologies fournissent un nombre non négligeable d’étudiants. Investir à Lannion c’est profiter de ces opportunités, tout en bénéficiant de prix vraiment intéressants : 1 481€/m2 pour un appartement et 1 616€/m2 pour une maison. Avec un loyer moyen de 7€/m2, un investissement locatif dans un studio ou un deux-pièces offre une excellente rentabilité.
- Pour investir dans le Finistère, c’est vers l’immobilier à Brest et Quimper qu’il faut se tourner. Le marché immobilier brestois bénéficie largement de la réhabilitation du centre-ville. Les prix compétitifs, la variété des biens mis en vente et l’assurance de trouver des locataires représentent de réelles opportunités pour l’ investissement. Un appartement se négocie à un prix moyen de 1 394€/m2 et une maison à 1 651€/m2 (données 2019).La moyenne des loyers est de 8,2€/m2. Tournée vers l’océan Atlantique, Quimper redynamise son marché immobilier par de grands projets de réaménagement de ses quartiers. Soucieuse de préserver son patrimoine et le charme de ses maisons à colombages, mais aussi d’accroître l’offre locative, la ville a engagé plusieurs programmes immobiliers de construction et de rénovation. La rentabilité d’un investissement dans le locatif se double ici de la possibilité de réaliser une plus-value à la revente, car les prix sont susceptibles de monter. De 1 341€/m2 pour un appartement à 1 437€/m2 pour une maison, les prix médians sont plus bas qu’à Brest alors que le montant moyen du loyer est équivalent.
- Avec Vannes et Lorient, le département morbihannais représente un lieu d’investissement privilégié. Proches du Golfe du Morbihan et de ses sites remarquables, les deux villes attirent nombre de touristes et de nouveaux habitants. Pour investir à Vannes, il est indispensable de bien choisir le quartier et d’adapter la nature du bien à la clientèle-cible pour obtenir de bons rendements car les prix sont élevés.Il faut compter un prix moyen de 2 538€/m2 pour un appartement et 2 640€/m2 pour une maison. Le prix médian des loyers se monte à 9€/m2. Investir à Lorient se révèle moins coûteux : 1 529€/m2 pour un appartement et 1 787€/m2 pour une maison. Au m2, le loyer moyen est de 8,6€. Les projets en cours de réalisation, visant au réaménagement et au développement des quartiers des deux villes morbihannaises, peuvent encore optimiser un marché déjà prospère.
Pour conclure, les indicateurs du marché immobilier positionnent la Bretagne comme l’une des régions où l’investissement dans le locatif comporte de nombreux avantages pour une infime part de risque.
