Au moment de réaliser un investissement immobilier, beaucoup hésitent entre un bien neuf ou ancien. Les nombreuses émissions télévisées dédiées à la décoration et à la valorisation d’appartements orientent de plus en plus d’acheteurs vers des biens immobiliers avec travaux dans lesquels ils ont la possibilité de mettre leur empreinte.

Toutefois, investir dans l’immobilier ancien a un autre atout : pouvoir profiter d’un rendement bien plus intéressant.

Les critères pour bien choisir un appartement avec travaux à rénover

Alors qu’au cours des dernières années, les acheteurs ont préféré investir dans des biens anciens plutôt que dans le neuf et ce principalement pour des raisons de prix, il n’est pas toujours facile de trouver le bien idéal.

Généralement, afin de réduire le plus possible le risque de vacance locative, une attention toute particulière doit être accordée à sa localisation géographique. Le prix moindre d’un appartement avec travaux peut effectivement parfois permettre d’investir dans un bien situé proche du centre-ville, chose souvent compliquée en investissant dans le neuf.

Pour trouver un appartement avec travaux et répondant à d’autres critères important pour obtenir un bon rendement : prix au m² faible, emplacement stratégique, faibles charges de copropriété, travaux de copropriété faibles ou inexistants… il peut être judicieux de se présenter dans quelques agences immobilières, de consulter régulièrement les annonces immobilières sur internet et de programmer des alertes ciblées avec vos critères de recherches. Une autre idée intéressante est de mandater un chasseur immobilier pour aller plus vite et pour viser juste.

Lors de la visite des biens immobiliers, divers points sont à surveiller tels que la distribution des pièces, la luminosité, l’exposition mais aussi, bien entendu, l’état du logement. En effet, si les travaux ne doivent pas vous faire peur, ces derniers ne doivent pas concerner la structure même du bâti puisque ces derniers ne feront l’objet d’aucune subvention au contraire de la plupart des « travaux de rénovation » que vous pourrez entreprendre dans le logement.

Quelles que soient vos premières impressions sur un appartement avec travaux, ne perdez pas de vue qu’une contre-visite sera indispensable.

Une estimation juste des travaux à réaliser pour un investissement réussi

Pour avancer davantage dans votre projet d’investissement immobilier, une contre-visite sera un passage obligé et mieux faudra vous faire accompagner d’un ou plusieurs professionnels du bâtiment.

Durant cette contre-visite, faites leur part de vos envies pour ce logement. Ceux-ci pourront d’une part vous dire si les modifications envisagées sont réalisables et d’autre part vous chiffrer le montant des travaux à prévoir.

Si certains se contentent de se baser sur l’estimation moyenne qui veut qu’en rénovation, il faille compter sur un budget compris entre 600 et 1200€ par mètre carré, une estimation juste des travaux est préférable. C’est aussi pour cette raison qu’il ne faut pas hésiter à faire venir plusieurs artisans sur le chantier pour obtenir des devis, pouvoir les comparer et négocier :

• plomberie
• électricité
• maçonnerie
• menuiseries intérieures et extérieures
• sols (pose, ponçage du parquet…)
• peinture
• isolation
• ravalement de façade

Notez que la consultation du Document de Diagnostics Techniques peut également donner de précieuses informations puisque des mises aux normes peuvent s’avérer indispensables.

Ne négligez surtout pas cette étape car du montant des travaux à réaliser va dépendre la négociation du prix de vente de l’appartement et donc potentiellement votre rentabilité future.

Pourquoi investir dans un appartement avec travaux ?

Si certains choisissent d’investir dans un appartement à rénover uniquement afin de pouvoir mettre un peu d’eux-mêmes dans la future décoration du bien, il existe bien d’autres avantages à prendre cette option :

• Le prix d’achat. Fort logiquement, un appartement avec travaux (exemple à Brest) est vendu à un prix moins élevé qu’un appartement équivalent sans travaux. Ceci est d’autant plus vrai que les logements à rénover sont moins demandés ce qui vous donne davantage de possibilités de négocier le prix d’achat. Cet investissement peut vous permettre d’acquérir un bien mieux situé, de diminuer ainsi le risque de vacance locative et d’obtenir un meilleur rendement.
  
• La fixation du loyer. Alors que certains dispositifs d’investissement locatif dans le neuf sont tels que les loyers sont plafonnés, investir dans un appartement avec travaux vous laissera libre de fixer le loyer comme bon vous semble (hors zones concernées par les nouvelles dispositions de la loi ALUR). 
• Les frais de notaire. En achetant un appartement dans l’ancien plutôt que dans le neuf, vous pourrez profiter de frais de notaire moins important. Un plus pour votre budget…
  
• Les avantages fiscaux liés à la réalisation de travaux de rénovation. En effet, acquérir un bien à rénover permet à l’investisseur de pouvoir réduire ses impôts en profitant de ce que l’on appelle le « déficit foncier classique ». Dès lors que, sur une même année, les charges déductibles – à savoir frais d’agence, frais de copropriété et dépenses en travaux de rénovation / amélioration – sont supérieures aux loyers perçus, il existe un déficit foncier. Ce dernier, dans la limite de 10700€ la première année, sera amputé des revenus soumis à imposition. L’avantage fiscal sera alors proportionnel à votre taux marginal d’imposition sur le revenu mais cela sera non négligeable.
  Autre bonne nouvelle, si votre déficit foncier est supérieur à 10700€, vous pourrez déduire l’excédent dans la même limite annuelle au cours des 10 années suivantes ce qui signifie que vous profiterez réellement d’avantages fiscaux à la hauteur des travaux à rénover. En quelque sorte, l’Etat subventionnera donc vos travaux.

Avec de tels avantages, je ne peux que vous conseiller d’investir dans un appartement avec travaux pour réaliser une opération de rénovation qui mettra votre appartement en valeur et vois permettra d’obtenir de meilleurs rendements.