J’accueille aujourd’hui Julien pour une nouvelle interview. Julien est auteur du blog http://parkinggarage.fr/ sur lequel il partage ses expériences d’investissements. J’ai voulu en savoir plus et vous en faire profiter, puisque son parcours est très intéressant !

Bonjour Julien, peux-tu te présenter pour les lecteurs de PAB-Patrimoine ?

Bonjour Pierre-Antoine ! Je suis très heureux de partager ce moment avec toi pour parler d’un sujet qui nous passionne tous les deux : l’entrepreneuriat. Merci pour cette opportunité. J’ai 28 ans, je vis en concubinage à St Etienne. Dans la vie, j’aime beaucoup la cuisine et le bon vin. J’occupe mon temps libre par de la lecture, de l’escalade, du ski et du badminton quand je ne vois pas ma copine ou mes amis.

J’ai grandi en Normandie et j’ai fait mes études à Angers. Pour mes études, j’ai eu l’occasion de passer 6 mois à Montréal et 6 mois sur l’île de la Réunion. Voyager est aussi une de mes passions.

Quel a été ton parcours professionnel ? Je crois que tu as été entrepreneur par le passé? Et maintenant Web-entrepreneur ?

J’ai un master de commerce avec une option entrepreneur. J’ai mis à profit cette spécialisation pour écrire mon premier business plan pour créer une entreprise de service à la personne. Les services étaient classiques : ménage, garde d’enfants et aide aux personnes âgées. Grâce à ce travail, j’ai envoyé 8 lettres de motivation pour décrocher quatre stages de 6 mois dans le secteur.

Je suis donc parti à Paris pour 6 mois développer l’activité de Domifacile. Comme le stage s’est bien passé, ma carrière professionnelle a évolué et j’ai été recruté en CDI. Le salaire était bas, mais la mission était un super challenge : ouvrir deux agences de service à domicile (Nantes et Angers). J’ai amené les agences à leur point d’équilibre (recettes = charges) en un an et j’ai eu envie de m’attaquer à plus gros.

J’ai donc répondu à une annonce très typée entrepreneur. L’entreprise recherchait des personnes autonomes pour développer du chiffre d’affaires, gérer une équipe et un compte de résultat. Après le premier entretien, j’ai appris qu’il s’agissait de Leroy Merlin. A 23 ans, je devenais un jeune et inexpérimenté chef de secteur. Tout cela n’aurait pas été possible si je n’avais pas embauché et managé 50 personnes dans mon premier boulot.

J’avais en charge 10 personnes à temps plein et 6,5 millions de CA par an. J’ai eu du mal à faire ma place la première année, car j’étais jeune et con (je suis toujours jeune mais j’espère un peu moins con. J’ai fait beaucoup d’erreurs et j’ai subi plusieurs grosses déconvenues. La deuxième année a été celle du renouveau et j’ai compris comment mener à bien mes projets et mes équipes. Tout cela a été très formateur !

J’ai négocié mon départ en janvier 2012 pour créer un restaurant. J’ai pris des cours de cuisine, travaillé dans des restaurants, rédigé mon second business plan et affiné mon concept et mes menus. Au bout de cinq mois, les recherches de locaux se sont avérées infructueuses et hors de prix. J’ai aussi réalisé qu’il y avait des charges que je n’avais pas prévues au début et qui ont plombé les comptes de résultats prévisionnels. Pour te donner une idée : pour 100 000 € de CA, il me restait 12000 € de rémunération.

Je crois que tu possèdes plusieurs garages et parkings ? Peux-tu revenir sur tes expériences d’investissements ?

Pour pallier cette baisse de revenu, je me suis dit qu’il fallait que je trouve un moyen de gagner de l’argent en complément. L’immobilier a deux atouts : une fois acheté, la gestion du bien prend peu de temps et la rentabilité est correcte. J’ai visité quelques appartements sans bien savoir évaluer ce que je visitais. J’ai eu ensuite l’idée d’investir dans les parkings. Je me suis vite rendu compte qu’il y avait d’énormes avantages pour ce type d’investissements.

L’investissement dans les parkings et les garages est plus rentable que dans les appartements pour deux raisons principales : le code civil est bien plus souple que la loi du 6 juillet 1989. Ensuite, il y a moins de charges : absence de mise aux normes, de rénovation, de dégradation.

J’ai donc trouvé une bonne affaire en mai 2012. Aujourd’hui, j’ai une rentabilité brute de 13.5 % et 8 % net de charges et impôts. J’ai payé ces quatre garages 11000 €, frais de notaire inclus. De plus, il y a un potentiel pour améliorer la rentabilité : je prévois de passer à 20 % brut l’an prochain.

Je n’ai pas eu l’occasion de trouver d’autres affaires aussi bonnes depuis quelques mois. Je reste en veille. J’aurais pu acheter des parkings avec 5 % de rentabilité nette nette, mais je ne veux pas descendre en dessous de 10 %.

Comment t’es venu l’idée de lancer un site traitant de l’investissement dans les garages et les parkings ?

J’ai beaucoup perdu de temps sur internet à trouver des informations pertinentes sur le sujet des parkings. Aucun site ne proposait d’articles complets sur le sujet. Je me suis dit que je ne devais pas être le seul à avoir besoin de ces informations. En mai, j’ai donc crée le blog Investir dans les parkings et les garages pour aider les investisseurs dans leurs recherches et accessoirement les propriétaires dans la gestion de leur location.

Quels sont tes objectifs avec ce site ?

Mon objectif est d’en faire le site de référence sur les parkings et d’être incontournable. Cette niche m’a l’air prometteuse : en octobre 2012, 18000 visiteurs uniques auront parcouru le site. J’adore les échanges qui se créent : j’échange avec des propriétaires, des locataires, des investisseurs et des blogueurs. Tout cela me passionne et j’en tire une énorme satisfaction en plus d’en apprendre un peu plus chaque jour.

Mes objectifs financiers sont d’arriver à gagner 500 € par mois d’ici six mois. Pour y arriver, j’ai écris un livre électronique. Vous pouvez voter pour son titre sur mon site, pour l’instant « réussir son investissement dans les parkings » récolte le plus de voix.

C’est un guide de 120 pages qui se veut complet. Je dévoile comment d’autres investisseurs et moi-même avons fait pour réussir nos investissements. Quels sont les points à prendre en compte pour évaluer la qualité d’un parking, comment louer efficacement, comment faire son étude de marché, calculer les impôts etc etc…

Quelles sont tes sources de revenus pour le moment ? Quels sont tes objectifs à ce sujet ?

Pour le moment, je suis bien content d’avoir les allocations chômage. En novembre, je vais m’immatriculer en auto entrepreneur pour déclarer les revenus du blog. En 2013, je compte développer le blog à fond. Mais s’il ne décolle pas suffisamment, je créerai une entreprise de E-commerce. J’ai déjà mon idée, mais je préfère m’investir à fond sur mon blog pour le moment.

Deuxième axe : transformer mes économies en source de revenu. Pour cela, je commence à m’intéresser aux ventes aux enchères qui ont lieu à St Etienne. Il se vend des appartements et des immeubles. Je ne suis pas fan des investissements dans les appartements. Les inconvénients principaux pour moi sont les petits travaux à gérer, les risques d’impayés et les problèmes pour rembourser l’emprunt si le locataire ne paie pas. Je préfère largement les garages alors, j’hésites un peu à y aller.

Dans tous les cas, je n’ai pas envie de (re)trouver un travail salarié, donc je dois me bouger pour atteindre mon indépendance financière avant 2014. Malgré la communication catastrophique du nouveau gouvernement vis à vis des entrepreneurs, je fais partie des entrepreneurs qui ont une vision. Cette vision me permet de me lever chaque matin et de faire un pas de plus chaque jour vers mon indépendance grâce à la création de richesse. Je reste optimiste dans l’avenir pour moi mais aussi pour la France et le monde.

Merci à Julien d’avoir répondu à mes questions. Partagez avec nous vos éventuels investissements dans les garages, parkings ou autres biens immobiliers!

Et posez vos questions à Julien dans les commentaires ;)