La création d’une holding immobilière : avantages et inconvénients
Vous investissez dans l’immobilier locatif et vous interrogez sur l’utilité ou non de créer une holding immobilière ? S’il est vrai que cette forme de société peut présenter de nombreux avantages (notamment en termes de déductions fiscales), quels en sont les inconvénients ? Que peut vraiment vous apporter la constitution d’une holding ? Focus sur le groupement de sociétés immobilières.
Qu’est-ce qu’une holding ?
Une holding, également appelée société mère, est une entreprise possédant des actions dans plusieurs autres structures dites sociétés filles. A l’inverse d’une société classique, une holding gère des investissements et des actifs, permettant ainsi d’optimiser la fiscalité des sociétés intégrées dans ce système.
Les sociétés filles appartenant intégralement ou en partie à la holding peuvent être de tout type (SAS, EURL,etc.). Dans le cas spécifique d’une holding immobilière, les structures sont le plus souvent des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Si vous souhaitez constituer une holding pour investir dans l’immobilier, votre expert-comptable saura vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller des statuts adaptés à votre situation.
Deux régimes avantageux existent dans le cadre d’une holding : le régime mère-fille et celui de l’intégration fiscale (afin de faire le bon choix, je vous conseille de consulter un cabinet d’avocats fiscalistes, personnellement je suis passé par Achille Avocats, je vous les recommande).
Quels sont les avantages de constituer une holding immobilière ?
Les avantages du régime mère-filles
Le régime mère-filles est un dispositif consistant à faire remonter les dividendes dans la société mère, pour réduire l’imposition sur ces sommes. Alors qu’une SCI est soumise à un prélèvement forfaitaire de 30%, la holding n’est imposée qu’à hauteur d’une quote-part de 5% des dividendes perçus. Les économies ainsi réalisées sur vos bénéfices vous permettront alors de réaliser plus rapidement de nouveaux investissements.
Si votre société mère possède de 5 à 95 % de chaque société fille et que toutes sont soumises à l’impôt sur les sociétés, vous pouvez prétendre à cette forme de holding. Immobilière. Il faut également que la filiation existe depuis au moins 2 ans.
Attention : chaque société fille est tout de même imposée à chaque fin d’exercice fiscal. Les avantages offerts par le régime mère-filles ne concernent donc que les impôts sur les bénéfices perçus.
Les avantages du régime d’intégration fiscale
Le régime d’intégration fiscale peut être très intéressant lorsque l’une ou plusieurs de vos sociétés sont en déficit. Lorsque les parts de la société mère sont supérieures ou égales à 95% de chacune de vos sociétés filles, vous pouvez accéder à ce régime. Ce dispositif vous permet de cumuler les résultats de chacune de vos structures et de centraliser votre impôt sur les sociétés au niveau de votre holding immobilier. Les résultats de vos sociétés déficitaires permettront de faire baisser votre résultat global, et ainsi de payer moins d’impôt sur les sociétés.
Ce dispositif est très intéressant pour une holding immobiliière car les SCI sont toujours déficitaires au début de leur existence, en raison des frais engendrés par l’acquisition d’un bien immobilier (frais d’agence, de notaire, etc.).
Vous pouvez également choisir les sociétés qui pénètreront dans votre périmètre d’intégration fiscale ou non pour réduire au maximum le montant de vos impôts.
La convention de trésorerie au sein d’une holding immobilière
La convention de trésorerie est un contrat par lequel un groupe de sociétés centralise les mouvements de trésorerie de celui-ci au sein d’une société pivot (la société mère).
Grâce à cet accord, votre holding immobilière endosse le rôle d’un « banquier ». Vous pourrez ainsi transférer la trésorerie d’une société vers une autre via la société mère. Si vous avez des travaux à réaliser dans l’un de vos biens immobiliers, ceci peut vous éviter d’avoir à recourir à un crédit bancaire : la somme nécessaire pourra ainsi être empruntée dans la trésorerie d’autres sociétés de votre holding.
Quels sont les inconvénients d’une holding immobilière ?
La gestion d’une holding immobilière est bien plus complexe que celle d’une société classique : les opérations réalisées entre la société mère et les sociétés filles peuvent rapidement devenir compliquées. En termes de fiscalité, il faut présenter chaque année le bilan et les documents comptables de chaque société.
La gestion d’une holding nécessite donc l’intervention d’un expert-comptable, et ceci a un coût. Avant de créer votre nouvelle société, pensez à bien déduire ces frais de vos revenus annuels prévisionnels pour calculer la rentabilité de votre projet de holding immobilière. Ce type de structure ne devient en effet intéressant qu’à partir d’un certain niveau de revenus.
Un emprunt bancaire peut être plus compliqué à réaliser avec une holding. Si vous avez besoin d’avoir recours à un crédit, assurez-vous que votre banquier connaisse bien le fonctionnement d’une holding et préparez votre projet au maximum pour être sûr d’être bien conseillé.
Si votre holding a pour seuls revenus les dividendes de vos sociétés filles, vous ne pourrez pas déduire la TVA de l’ensemble de vos achats. De plus, si vous rémunérez des salariés avec votre holding, vous devrez vous acquitter de la taxe sur les salaires, pouvant atteindre jusqu’à 10% de la somme des salaires versés. Attention toutefois donc quand vous choisissez la holding pour investir dans l’immobilier.
La création d’une holding immobilière sera-t-elle intéressante pour moi ?
Le montage d’une holding immobilière peut sembler très intéressant de prime abord. Attention cependant, une holding n’est pas adaptée à toutes les situations ! Si vous avez pour projet de n’investir que dans un ou deux biens immobiliers, une telle société vous coûtera trop d’argent et ne sera pas rentable. Dans ce cas, il vaut mieux rester en SCI pour limiter les frais.
En revanche, si votre projet est de multiplier les investissements sur le marché immobilier, une holding peut s’avérer très intéressante ! Vous pourrez ainsi réduire considérablement vos impôts et vous permettre d’utiliser l’argent économisé pour acheter d’autres biens plus rapidement que si vous ne disposiez que d’une SCI. L’intérêt de monter une holding immobilière dépendra donc de vos ambitions et de l’ampleur de votre projet !
