Lorsque l’on songe à investir dans l’immobilier, la question de l’apport peut être un frein au passage à l’acte. Pendant longtemps, l’apport personnel était indispensable pour obtenir un prêt immobilier. Aujourd’hui, des solutions existent pour emprunter sans apport. L’emprunt sans apport séduit de plus en plus d’investisseurs, car il possède de nombreux avantages, notamment pour financer un bien immobilier.
Les avantages de l’emprunt sans apport pour investir dans l’immobilier
L’emprunt sans apport favorise de plus en plus l’investissement immobilier chez les jeunes. De plus en plus d’institutions bancaires le proposent aux primo-accédants. En effet, ce prêt possède de nombreux avantages :
- Emprunt “à 110%” : Un emprunt dit “à 110%” permet de financer l’intégralité du bien immobilier ainsi que les potentiels frais annexes. Cela vous permet de n’avancer aucun frais personnels, tout en sachant que votre investissement immobilier peut vous rapporter de l’argent dès l’achat grâce aux revenus locatifs.
- Effet de levier important : l’effet de levier consiste à réaliser un investissement en utilisant l’endettement, et donc d’élever son patrimoine grâce au financement bancaire, de façon beaucoup plus importante qu’avec votre simple épargne.
Comment emprunter sans apport ?
1. Le profil type de l’investisseur
Dans le cadre d’un emprunt sans apport, les banquiers ont généralement en tête un profil type pour autoriser ce prêt. Voici leurs critères :
- La solvabilité : des revenus réguliers rassurent votre banquier quant à votre capacité de remboursement de l’emprunt sans apport. Avoir un CDI est donc idéal.
- La jeunesse : les banques préfèrent prêter sans apport aux jeunes (moins de 40 ans). En effet, il est normal qu’un jeune ait moins d’apport comparé à une personne travaillant depuis de nombreuses années, ses revenus sont susceptibles d’augmenter et surtout il va être amené à consommer dans les années à venir (assurances, placements d’épargne, prêts…).
- L’épargne : avoir un peu d’argent de côté démontre au banquier votre sérieux et votre capacité à gérer votre argent, même si vous ne l’utilisez pas pour investir.
- La gestion de votre compte : il est plus difficile d’obtenir un emprunt sans apport si votre banquier constate que vous êtes endetté ou que vous êtes régulièrement à découvert. Votre taux d’endettement doit obligatoirement être inférieur à 30% des revenus du ménage.
- Le projet : bien évidemment le projet présenté à la banque doit être bien ficelé : investissement rentable, calculs complets, dossier bancaire bien construit… !
2. Construire son projet d’investissement locatif
Présenter un projet concret et solide est essentiel pour obtenir un emprunt sans apport. Les banques prennent en considération les revenus que votre investissement locatif vous permettra de générer. Ainsi, votre projet d’investissement locatif vous apporte de la crédibilité aux yeux de votre banquier, surtout si cela est le premier.
Pour construire un bon dossier, il faut prouver que vous avez considéré tous les frais inhérents à votre investissement immobilier (assurances, charges, taxes). Cela vous permet de calculer le rendement attendu et la trésorerie finale mensuelle (il faut chercher à minima l’opération blanche : vos revenus couvrent toutes vos charges). De même, la taille et l’emplacement du bien immobilier sont des critères à prendre en compte : préférez un bien de petite surface mais de qualité, dans une ville à la croissance favorable.
