Comment bien préparer son dossier de prêt immobilier ?

Le montant de l’apport personnel

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier que vous cherchiez, la première chose à faire est de définir le montant de votre apport personnel. Ce dernier est important pour votre dossier car il doit représenter entre 10 et 20 % du montant total du bien immobilier dans la majorité des cas. Vous pouvez tout de même demander à emprunter sans apport, si votre projet est rentable et votre dossier bancaire solide, cela peut passer !

Cet apport doit pouvoir couvrir les frais de notaire, les frais de dossier, de garanties ou financer l’acompte correspondant à 5 à 10 % de la valeur du bien immobilier et qui doit être versé lors de la signature du compromis de vente. L’apport personnel peut être constitué de prêts aidés, de l’épargne…. Cet apport va aussi en général vous aider à emprunter à un taux plus intéressant. Pour monter un bon dossier et emprunter au mieux, il faut éviter à tout prix les découverts…

Si vous avez déjà mis de l’argent de côté, c’est un point positif pour emprunter. Cela montre que vous êtes en mesure de faire face à des mensualités.

Quelles aides sont disponibles

Votre apport personnel peut être complété par différentes aides comme les prêts aidés consentis. Il peut s’agir d’un Prêt à Taux Zéro, d’un Prêt Conventionné, d’un Prêt à l’Accession Sociale… La mairie ou des organismes tels que Action Logement ou la Caisse de Retraite peuvent vous dire si vous êtes éligible.

La capacité d’endettement

La capacité d’endettement doit être calculée avec soin afin de ne pas vous mettre dans une situation financière difficile. Les banques considèrent que les mensualités ne doivent pas être supérieures à 33 à 35 % des revenus. Ces mensualités concernent tous les crédits confondus. Au-delà de ces pourcentages, les organismes financiers vous accorderont un prêt immobilier moins facilement et vous risquez de vous mettre en danger. Dans la mesure du possible, soldez les crédits à la consommation car ils vont jouer sur votre capacité d’endettement.

Vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier pour avoir une idée de votre capacité d’emprunt. A titre d’exemple, celui de la Banque Postale est plutôt complet, mais la plupart des banques proposent ce type d’outil sur leurs sites.   

Réunir les pièces à fournir

Un certain nombre de pièces justificatives sont nécessaires pour emprunter. Il est fortement conseillé de les préparer à l’avance car certaines peuvent être longues à obtenir.

Les documents personnels

Quel que soit l’organisme financier auquel vous vous adressez, il vous demandera des copies de :

– pièce d’identité
– documents attestant de la situation familiale (livret de famille, certificat de Pacs…)
– justificatif de domicile de moins de trois mois ou attestation d’hébergement
– trois dernières fiches de paie ou tout document attestant de la régularité de vos revenus
– trois derniers relevés de compte
– deux derniers avis d’imposition
– les documents attestant de l’apport personnel

Documents en lien avec le projet immobilier

Avant de commencer à démarcher les établissements financiers avec votre dossier, vous devez avoir signé le compromis ou la promesse de vente. S’il s’agit d’emprunter pour faire construire, votre dossier doit contenir le devis de l’opération complète.

Le contrat de réservation d’un bien en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) vous sera demandé. Pour emprunter et acheter de l’immobilier ancien, prévoyez le coût estimatif des travaux en réalisant des devis auprès d’artisans qualifiés. Regroupez les documents attestant que vous êtes éligible à un prêt à taux zéro tels que le DPE et les diagnostics techniques. Si votre dossier concerne un prêt relais, joignez le titre de propriété du bien concerné.

Choisir une formule de prêt adaptée

Pour emprunter, il y a les taux fixes, variables ou mixtes.

Dans un prêt à taux fixe, le taux est déterminé lors de la signature du contrat et restera identique, tout comme les mensualités. Le taux variable dépend de celui de la Banque Centrale Européenne. Dans ce cas, il est important d’avoir une marge de sécurité conséquente pour ne pas se mettre en péril financier.

En cas de taux mixte, une première période de remboursement est soumise à un taux fixe qui passe ensuite à un taux variable.

Faire jouer la concurrence

Il est important de faire jouer la concurrence entre les banques et autres établissements financiers. Vous comparez les offres afin de choisir la plus intéressante. Cette recherche peut être chronophage mais rien ne vous empêche de faire appel à un courtier qui démarchera les établissements à votre place ou d’utiliser un comparateur en ligne.

Examiner soigneusement les offres

Après avoir présenté plusieurs dossiers de demande de prêt, examinez-les soigneusement. En effet, le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en considération. Comparez la flexibilité, les coûts annexes générés par les frais de dossier, l’assurance ou la garantie. En cas de prêt à taux fixe, comparez le Taux Annuel Effectif Global qui regroupe tous les coûts.

L’assurance pour le prêt immobilier

Pour emprunter, vous devez obligatoirement souscrire une assurance emprunteur. Elle vous couvre (ainsi que vos proches) en cas de décès, d’accident… Vous pouvez choisir l’assurance liée au prêt, celle que vous propose la banque, ou opter pour la délégation d’assurance. Dans ce cas, les garanties doivent être au moins égales à celles proposées par la banque prêteuse.