Aujourd’hui je vous propose de découvrir le parcours de Julien qui a su en quelques années tirer son épingle du jeu en investissant avec beaucoup de succès dans l’immobilier, de quoi aujourd’hui en vivre.
Je laisse la parole à notre invité !
Afin que mes lecteurs puissent mieux te connaître, peux-tu stp te présenter ?
Je m’appelle Julien Malengo, j’ai 34 ans et je suis né à Marseille.
Pacsé en 2017 avec Caroline et heureux Papa d’un petit garçon de 11 mois.
Pendant plus de 10 ans, j’ai travaillé comme cadre dans une grande entreprise aéronautique. Mon travail m’a amené vivre au Canada, en Inde et en Espagne. Depuis 2013, je vis dans la région Toulousaine où nous avons récemment acheté une ancienne ferme à rénover pour y faire des projets de permaculture.
Quand et comment as-tu eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?
L’immobilier m’a intéressé dès le lycée pour avoir travaillé dans une agence plusieurs étés.
A l’époque, je ne me voyais pas continuer à faire des visites locatives ou de ventes et vivre au rythme des clients. J’ai cependant vite compris que les propriétaires d’appartements pouvaient recevoir de l’argent sans travailler. J’avais même fait les calculs sur plusieurs biens en faisant des prêts sur 15 ans avec les taux de l’époque. Evidemment, cela ne fonctionnait pas..
A quel âge as-tu réalisé ton premier investissement ? Peux-tu nous le raconter ?
J’ai réalisé mes premiers investissements en 2014. En effet, j’en ai fait deux d’un coup…. En Pinel car mon objectif de l’époque était de défiscaliser mes revenus de salarié. Au début j’étais content de faire un effort d’épargne de 500€ par mois… pour me constituer un patrimoine (pas rentable). J’avais acheté un T2 à Marseille 142k€ et un autre T2 à Toulouse 159k€… autrement dit très très cher par rapport au prix du marché. Erreurs de jeunesse.
Heureusement j’ai pu depuis faire racheter mes crédits, puis faire jouer les clauses de modularité, puis augmenter les loyers pour aujourd’hui être pratiquement à l’équilibre. Enfin, vivement 2020 pour pouvoir sortir de ce programme et louer autrement ou revendre.
Combien de biens immobilier gères-tu aujourd’hui ?
Fort de cette expérience, je me suis formé sur les investissements et sur la fiscalité.
J’ai pu acheter 2 T5 pour y faires des colocations à Toulouse en 2017. Chacune d’elle génère 400€ de bénéfices nets de frais et d’impôt tous les mois. En 2018, j’ai renouvelé l’expérience avec 2 autres T5 sur Marseille car les prix du marché sont plus faibles. Chaque colocation génère 500€ de bénéfices nets de charges et d’impôt. J’ai aussi un T2 que j’exploite en location courte durée et qui génère 500€ de bénéfices nets par mois. En 2019, j’ai acheté un immeuble de rapport constitué de 6 T2 et situé dans l’Aude. Je compte en exploiter 3 en location courte durée et 1 en location meublé longue durée et les 2 derniers étaient déjà loués en nu. Cet immeuble génèrera plus de 1500€ de bénéfices nets tous les mois. Cela représente au total 11 appartements pour 3300€ de cashflow net par mois, soit pratiquement autant que mon salaire de cadre supérieur.
Quelles ont été tes plus grosses difficultés et comment les as-tu surmontées ?
Ma plus grosse difficulté est venue de l’achat de ma première colocation à Toulouse. L’appartement était dans une état acceptable. Déjà configuré avec 4 chambres.
J’ai voulu économiser sur les travaux en mettant juste un coup de peinture et en ajoutant une douche. J’ai sélectionné l’artisan au devis le plus bas. Ce qui m’a coûté au final le double puisque un autre plombier à dû intervenir juste après la mise en location pour réparer quelques fuites et pire une soudure a lâché 4 mois plus tard inondant tout l’appartement et même celui du voisin de dessous.
Heureusement, l’assurance a reconnu la malfaçon et devrait me rembourser les dégâts (7 mois après l’expertise vient de passer mais j’ai toujours rien touché..). De plus, l’ancien propriétaire était soit disant bricoleur, sauf que rien ne fonctionnait correctement. J’ai du changer en payant de ma poche poignées, portes, chasse d’eau dans les premiers mois de location. Autant dire que les locataires furent patients. Aujourd’hui, je n’achète que des biens vétustes et délabrés. Mon pouvoir de négociation est bien meilleur et je suis certain qu’en sélectionnant un artisan sérieux avec un devis professionnel, tout sera remis comme neuf pour 10 nouvelles années de tranquillité. Les travaux sont aussi un énorme avantage en terme de fiscalité.
Quels sont tes critères de sélection pour acheter un bien immobilier ? Ont-ils évolué avec le temps ?
Pour mes premiers investissements, je souhaitais investir proche de mon lieu de résidence. Au cas où il se passe quelque chose… au final je me suis retrouvé avec d’assez faibles bénéfices (400€) et je me suis rendu compte que tout pouvait se déléguer et que j’allais rarement sur place. Je ne fais pas de réparation moi-même. J’ai un budget et des provisions pour cela.
J’ai donc continué mes investissements en allant plus loin, dans des zones plus rentables comme Marseille. J’essaie d’associer la rentabilité à la stratégie patrimoniale. Autrement dit pour moi cela ne fait pas sens d’aller investir à Saint Etienne pour avoir une meilleure rentabilité car patrimonialement je n’y ai pas d’intérêt. De même je suis allé dans l’Aude car cela reste dans le Sud et c’est sur mon passage entre Toulouse et Marseille. Je regarde aussi les Hautes Pyrénées, Pyrénées Atlantiques, Ariège, la Haute Garonne, le Tarn, Gers, Tarn et Garonne.
Je ne cherche plus d’appartement pour y faire des colocations ou de la location courte durée. Aujourd’hui je privilégie les immeubles de rapport pour être plus rapide et rentable à chaque opération. De même, je ne m’engage plus dans une opération pour moins de 600€ de bénéfices nets de charges et d’imposition. Je loue en meublé autant que possible pour bénéficier du régime Loueur Meublé Non Professionnel qui permet notamment d’amortir l’acquisition et les travaux de chaque projet et donc de créer du déficit pour ne pas payer d’impôt. L’année prochaine comme je prévois d’arrêter mon activité de salarié pour vivre uniquement de cette activité, je devrais passer Louer en Meublé Professionnel ce qui implique encore une autre stratégie fiscale et surtout sociale (cotisations, tva etc).
Quels types de biens privilégies-tu et pourquoi ?
Chaque projet peut être différent. Le plus important est de bien comprendre les attentes des locataires qui se situent dans la zone de l’investissement. Je peux acheter un T5 dans un immeuble pour y faire de la colocation ou le diviser pour y faire 3 T2. Je peux aussi partir sur des studios ou des T2 pour y faire de la location courte durée. Les T3 et T4 en colocation sont aussi intéressant. Tout dépend du secteur, du prix d’achat, du montant des loyers et de la demande. Ce qui est certain c’est que j’évite autant que possible de louer en nu et de louer à une personne seule ou même une famille à l’année. Je trouve beaucoup plus sécurisant de faire de la location courte durée car il n’y a pas de risque d’impayés ou de la colocation car les locataires sont solidaires entre eux. Imaginez l’ambiance si un ne paie pas, ce sont les autres qui légalement doivent payer sa part.
As-tu choisi de gérer en direct ou fais-tu sous-traiter la gestion des locations ? Et pourquoi ce choix ?
Au début sur Toulouse, je gérais tout moi même. Aujourd’hui j’ai compris que la rentabilité d’une opération ne se fait pas sur la potentielle économie de l’agence de location. Ma tranquilité d’esprit est bien plus important. Et puis avec une vingtaines de locataires et des entrées et sorties quotidiennes ce n’est même pas possible, surtout à distance. Je délègue donc toute ma gestion non pas à des agences car je les trouve très chères et pas réactives pour le travail à fournir. Imaginez vous avoir 1 mois de préavis pour remplacer un locataire et qu’une agence mette deux semaines à publier une annonce…
C’est vous qui perdez en rentabilité au final. J’utilise uniquement des conciergeries qui sont biens plus réactives et abordables car on les paie à la carte. 20€ pour un état des lieux, 30€ pour le ménage etc. Elles me représentent sur place et je signe les documents.
Tu achètes tes biens en nom propre ou as-tu créé une SCI ? Si oui, avec qui es-tu associé et pourquoi ?
J’aime bien répartir les risques. J’ai donc investi la moitié de mon patrimoine en LMNP et l’autre dans une SCI que nous avons créée avec ma compagne. L’idée est d’utiliser les biens en LMNP pour vivre et de faire un montage de type holding en reliant la SCI avec la SASU que j’utilise pour mon activité de formateur et coach en investissements rentables.
De cette façon, je peux allouer beaucoup de charges courantes sur les sociétés et même utiliser les bénéfices de la SASU pour faire des travaux dans la SCI ou vice-versa. Si besoin, je peux me rémunérer en dividendes au travers de la holding. J’aurais bientôt le statut de LMP qui me servira pour les cotisations sociales.
Fais-tu jouer ton réseau pour dénicher les bonnes affaires ? Si oui, comment est-ce que tu as pu développer ce réseau ?
Bien sûr le réseau représente un avantage énorme pour trouver de bonnes affaires. Puisque souvent vous pouvez être appelé avant même qu’un bien soit publié sur internet. Ça permet d’être le premier à visiter et de faire une offre très rapidement si le bien convient. Le réseau se constitue principalement avec de l’expérience. Lorsque vous avez fait affaire une première fois avec un agent immobilier. S’il a compris ce que vous faites et si vous avez sympathisé, il peut penser à vous pour la prochaine bonne affaire. Evidemment tout réseau s’entretient. Il ne faut pas attendre d’être appelé mais plutôt passer un appel toutes les semaines lorsque vous êtes en période de recherches.
J’utilise aussi les alertes pour recevoir tous les jours les derniers biens qui ont été publiés sur les divers sites afin de jouer la rapidité. J’aime bien aussi prendre le problème dans l’autre sens et regarder sur le site Castorus les biens qui sont en vente depuis longtemps afin de me rapprocher des vendeurs et voir si une solution peut être trouvée. J’utilise aussi des chasseurs immobiliers pour des biens situés loin de ma résidence par exemple. Enfin le bon coin en faisant des recherches très précises.
Quel est le meilleur investissement que tu as réalisé ? Avec quel échec as-tu le plus appris ?
Mon dernier immeuble certainement. L’immeuble représente déjà de nombreux avantages par rapport à un appartement. Il n’y a pas de copropriété ce qui permet d’augmenter directement la rentabilité. Bien sûr, il faut savoir bien choisir son immeuble (façade, toiture, fondation, communs, compteurs etc) car on est seul maître à bord à porter les risques. L’immeuble permet aussi d’acheter moins cher au mètre carré. L’idéal étant de pouvoir louer en colocation et / ou location courte durée pour pouvoir maximiser tous les effets de levier des rentabilités. Il faut trouver la bonne localisation pour attirer ces différent types de locataires. Lorsque tous les critères sont bien respectés, alors on atteint des rentabilités supérieures à 20% et des cashflows de 1200€ net minimum.
Quels conseils tu pourrais donner à quelqu’un qui se lance dans l’investissement immobilier ?
Il est primordial de bien se former et / ou de se faire accompagner car la moindre erreur sur le choix du bien, de la copropriété, sur les travaux ou sur la fiscalité peut coûter très cher et au final rendre l’opération nulle voir déficitaire. Il y a de nombreuses formations sur internet. Spécialisées sur la location courte durée, la colocation, l’immeuble de rapport, la fiscalité etc et des formations plus généralistes.
L’inconvénient de toutes ces formations, c’est qu’elles ne font pas de personnalisation de votre situation, de vos objectifs, de votre stratégie. Elles sont très complètes mais au final la colocation a des objectifs de rentabilité, de gestion, de localisation bien différente de la location courte durée ou de l’investissement en immeuble de rapport. Il est donc très important de bien définir sa stratégie en fonction sa situation et non pas parce que on a vu tel ou tel formateur sur internet.
Si tu devais tout recommencer aujourd’hui dans l’investissement, que ferais-tu ?
J’irai directement sur ma stratégie d’immeuble de rapport à louer en colocation et location courte durée car cela offre la meilleure rentabilité même si c’est beaucoup plus difficile à trouver, à mettre en place et à gérer. L’inconvénient des projets en colocation ou location courte durée ou même immeuble de rapport seul, c’est que vous pourrez vous dégager entre 400€ et 600€ de bénéfices en 1 opération si tout se passe bien. Pour vivre de vos revenus locatifs, il vous faudra beaucoup plus d’opérations que si vous croisez les stratégies entre elles pour atteindre 1500€ de cashflow nets en une seule opération. Et évidemment, plus on a de biens, plus notre encours bancaire est important, et plus c’est difficile de continuer à se faire financer.
Une anecdote avec un locataire ? Ou sur une visite ?
Elles sont nombreuses… mais une histoire atypique; la confrontation entre deux colocataires. Pour une question de volume de la TV, deux de mes colocataires se sont disputés pour en venir aux mains. C’est la police qui m’a appelé car l’un d’eux voulait porter plainte. Je suis passé de propriétaire à témoin, tout en ayant les parents à gérer qui pensaient que le propriétaire était aussi responsable du comportement de leurs enfants… Une période assez riche en émotions !
As-tu quelque chose à ajouter ?
Afin de permettre aux plus réticents, aux moins formés et aux néophytes manquant de connaissances en travaux, en négociation mais qui souhaitent investir, sans pour autant se retrouver seul et hésitant pour prendre les bonnes décisions, je propose un service d’accompagnement de A à Z.
Nous travaillons ensemble à la définition de la meilleure stratégie en fonction de la situation de chacun. J’enseigne ma méthode pour trouver un bien rentable facilement sans perdre de temps. J’accompagne mes élèves dans leur négociation afin de faire de belles économies dès l’achat. On valide ensemble les devis et je suis personnellement l’avancement des chantiers à vos côtés. Nous mettons en place le plan de financement pour pouvoir acquérir un bien, sur 25 ans, sans apport, avec un différé de remboursement allant jusqu’à 36 mois ce qui permet de faire une belle trésorerie… Nous travaillons sur la fiscalité afin de ne pas avoir à payer d’impôts sur ces revenus locatifs. J’accompagne mes clients comme si l’investissement était le mien, afin de maximiser la rentabilité et les bénéfices mensuels. N´hésitez pas à me contacter si vous voulez en savoir plus. https://www.invest-preneur.com/home-page
