Si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, l’une des premières questions à vous poser est de savoir si vous préférez louer nu ou en meublé. Bien évidemment, ce choix est important puisque si ces formes de location présentent toutes deux des avantages et des inconvénients, elles ne sont également pas soumises au même régime fiscal.

La location meublée, liberté et fiscalité attractive pour le bailleur

Si la notion de « logement meublé » n’est pas clairement définie par la loi française, il est tout de même préciser qu’il s’agit d’un logement qui doit « satisfaire à la sécurité physique et à la santé des locataires » et qui doit contenir « un minimum d’éléments d’équipements et de confort ».

Ainsi, le « logement meublé » doit disposer au minimum des meubles et équipements suivants (liste complète sur le site de l’État) :

• Du chauffage
• D’un accès à l’eau potable
• De sanitaires (qui peuvent être situés à l’extérieur du logement)
• Du mobilier de la vie courante à savoir table, chaises, lit, rangements, vaisselle en nombre adapté…
• D’un réfrigérateur et d’un équipement de cuisson (four ou micro-ondes, plaques…)
• Pour dormir : lit avec couverture, volets ou rideaux dans les chambres…

Très appréciés par les étudiants mais aussi par les personnes « en transit professionnel »,  les logements meublés, généralement de petite surface, sont particulièrement adaptés pour des locations de courte durée. D’ailleurs, la durée légale du bail pour une location meublée est de seulement 1 an (9 mois pour les étudiants), le préavis du locataire est de seulement 1 mois et le préavis du bailleur est de 3 mois.

Pour le propriétaire, la location meublée a quelques inconvénients tels que la nécessité de réinvestir dans du mobilier dès lors que celui en place est abîmé, le risque de vacance locative liée à l’importante rotation des locataires ou encore le temps nécessaire à la gestion du logement qui s’avère plus important que pour une location vide.

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Les avantages de louer meublé

Fort heureusement, ces quelques inconvénients sont compensés selon moi par trois gros avantages :

• Une grande liberté pour imposer ses conditions au locataire. Le bailleur fixe effectivement librement le loyer et le montant de la caution (ne peut toutefois être supérieur à 2 mois de loyer hors charges).
• Un rendement plus élevé étant donné qu’à surface égale, le loyer d’un logement meublé est plus important.
• Une fiscalité attractive puisque le bailleur d’un appartement meublé peut prétendre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à condition de ne pas être inscrit au RCS pour cette activité, de percevoir moins de 23 000€ HT de recettes chaque année et de ne pas tirer la majeure partie de ses revenus de son activité de location meublée. Mise à jour : afin de bénéficier de la qualité de loueur en meublé professionnel, l’inscription au RCS a été déclarée inconstitutionnelle. L’administration fiscale modifie sa doctrine en conséquence.

Si ces critères sont respectés, le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est tel que les loyers seront imposables en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A vous ensuite de voir si vous préférez profiter du régime micro BIC ou du régime réel. Pour info, le régime micro BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes alors que le régime réel permet au propriétaire de réduire les charges de toute nature et surtout d’amortir son bien immobilier par composant (par exemple, les murs, vos équipements intérieurs, même certaines pièces de mobiliers…) sur plusieurs années. Le régime réel permet donc bien souvent de ne pas être imposable, du moins durant les premières années d’exploitation.

La location nue ou vide, une gestion simplifiée et des loyers réguliers assurés

Bien plus répandue, la location vide est celle qui convient le plus au plus grand nombre. En effet, dès lors que vous disposez de votre propre mobilier, l’option offerte par la location meublée est souvent peu judicieuse et mieux vaut vous orienter vers la location d’un bien vide où vous pourrez véritablement vous installer avec vos meubles.

Etant une solution de location à long terme, la durée initiale du bail de location nue est généralement de 3 ans alors que le préavis du locataire est de 3 mois : à savoir que des possibilités existant pour réduire ce dernier à 1 mois dans certaines situations bien particulières (licenciement, mutation professionnelle, logement situé en zone tendue…).

Le bailleur ne peut en revanche donner son préavis que 6 mois avant l’échéance du bail en cours puisqu’il a l’impossibilité de donner congé à son locataire durant le bail sauf cas exceptionnels (récupération du logement pour y habiter ou pour y loger un proche, vente du bien…). La caution en location nue / vide est fixée à 1 mois de loyer (hors charges).

Si de nombreux propriétaires préfèrent louer leur appartement en vide, c’est parce que ce type de mode de location assure normalement un turn-over des locataires moins important que la location meublée. Autant dire donc qu’il y a une quasi-assurance de percevoir des loyers chaque mois et que la gestion du bien s’avère très peu chronophage. Un vrai plus pour beaucoup de bailleurs qui n’ont guère le temps de gérer leur appartement et qui ne veulent pas en confier la gestion à une agence en raison des prix.

Au rang des inconvénients, en revanche, tous les bailleurs s’accordent pour dénoncer le manque de liberté qu’ils ont pour déterminer les éléments essentiels du contrat de bail puisque tous sont régis par les textes de lois.

Pour ce qui est du régime fiscal de la location vide, il faut savoir que les loyers bruts perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Autant dire donc qu’il faut retrancher des montants perçus les provisions pour charges. Là encore, vous aurez le choix entre :

• Le régime micro-foncier en location nue qui vous fera bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30% des loyers perçus.
• Le régime réel en location nue qui vous permettra de déduire les différentes charges (travaux, entretien, gestion, intérêts d’emprunt…) des loyers perçus.

Vous en savez désormais un peu plus sur la location meublée et la location nue/vide, à vous donc de faire le bon choix en fonction de vos objectifs !