Si plus d’un tiers des entreprises immatriculées en France sont des SCI, c’est bien que celle-ci offre de nombreux avantages.

En effet, afin d’éviter les problèmes liés à la procédure d’héritage et de succession notamment l’indivision, le recours à une SCI peut aider. Une SCI est considérée comme une personne morale qui détient un patrimoine immobilier pris en charge par un gérant. Le gérant peut être un des cofondateurs ou une personne extérieure et peut être rémunérée ou non. Mais quels sont donc les réels avantages offerts par une SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Lorsqu’un groupe de personnes ou les membres d’une même famille possèdent des biens immobiliers, il peut être décidé de créer une SCI afin de protéger les biens, les faire fructifier et enfin pouvoir les léguer à la descendance, sans que cela impose un prélèvement fiscal ni des procédures juridiques longues et souvent très coûteuses.

Une SCI ou Société Civile Immobilière est donc une société basée sur la détention de biens immobiliers comme un local commercial, des immeubles ou une maison (elle peut encadrer des investissements locatifs). Elle fonctionne avec un gérant et un conseil d’administration.

Le conseil est formé de personnes dites « associés » et chaque associé possède une part des biens de l’entreprise. Le gérant, quant à lui, fait office de « leader » fictif, mais il possède les mêmes pouvoirs que les membres du conseil, il n’est donc pas supérieur aux autres hiérarchiquement. Selon son statut, une SCI peut acquérir de nouveaux biens ou se contenter d’assurer un service de location de ceux déjà existants, ou les deux.

Les avantages de la SCI

Une SCI offre de nombreux avantages, tant à son gérant qu’à ses associés. Pour une famille par exemple, cela est un excellent moyen de rentabiliser un patrimoine immobilier en plus de protéger leur descendance lors d’une succession d’une saisie des biens ou d’une perte de valeur due à des taxes fiscales. Mais, elle offre aussi d’autres avantages :

• Une SCI permet à plusieurs personnes d’investir dans un cadre légal. Cela évite de passer par des voix douteuses et non protégées juridiquement, afin d’accumuler des rentes et de se forger un revenu ainsi qu’un patrimoine.

• Un minimum de deux associés seulement est requis et sans minimum d’apport pour chacun.

• Les associés d’une SCI peuvent privilégier le prélèvement de l’impôt sur les sociétés pour équilibrer au plus juste et le plus rapidement possible les comptes.

• Une SCI représente une facilité lors de lègues et d’héritages. Grâce au cadre législatif de la SCI, qui impose une discipline quant à la répartition des biens, le lègue est ensuite élevé au rang de loi dans la SCI. Impossible donc de s’approprier la part d’un associé sans passer par les démarches instaurer par la discipline.

• Une SCI donne un avantage fiscal afin d’éviter les problèmes liés à l’indivision, car les parts peuvent être léguées par tranches et les procédures ne nécessitent pas d’intervention du tribunal.

• Elle peut protéger contre les créanciers personnels, en proposant une possibilité de revente des parts.

Les inconvénients de la SCI

Certaines opérations d’investissements ne rentreront pas dans le cadre avantageux offert par les sociétés civiles immobilières. En effet, plusieurs points peuvent bloquer la création :

• Premièrement, il vous sera impossible d’obtenir plus de 10% des revenus de votre SCI imposée à l’IR grâce à de la location meublée. Pour aller au delà de cette limite, il faudra que votre SCI passe à l’impôt sur les sociétés.Beaucoup d’investisseurs affectionnent la location meublée pour les avantages fiscaux que ce statut procure. Pour eux, créer une SCI ne sera pas rentable, à moins d’accepter l’imposition à l’IS et que d’après les calculs ce statut soit rentable dans leur cas.

• Les associés sont redevables de l’ensemble des dettes probables de la SCI au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. Pas de protection supplémentaire par rapport à des biens détenus en direct.

• Créer une SCI veut dire rédiger les statuts de la société (selon vos connaissances, cette étape est réalisée par un notaire et coûte environ 1500 euros), tenir une comptabilité (plus détaillée pour une SCI à l’IS), publier les comptes, organiser des assemblées générales en présence de l’ensemble des associés.

Le choix de la création d’une SCI doit donc être un choix mûrement réfléchi. Il vous faudra faire des calculs prévisionnels de trésorerie nette (toutes vos recettes-toutes vos charges), effectuer les déductions autorisées pour chacun des deux statuts – SCI à l’IR ou SCI à l’IS et calculer l’impôt dû en fonction, là encore des barèmes applicables en fonction des deux formes de SCI.

Pour les détails des taux d’imposition et des déductions possibles, je vous invite à lire l’excellent article sur le blog Objectif tune sur les SCI.